3. ПОДХОД НА РАЗХОДИТЕ
3.1.Метод на разходите
Разходният метод се базира на обстоятелството,
че стойността на имота се свързва с разходите за
неговото създаване. Пазарната стойност на имота е
сумата от стойността на земята и настоящите разходи
за изграждане на подобренията, редуцирани със
съответната амортизация – физическа, функционална,
стратегическа и свързана с околната среда.
Стойността на имота се определя по схемата:
Цена на земята + стойност на подобренията –
отчисления за физическо и морално изхабяване =
стойност на имота.
Методът не е подходящ за оценка на земеделски
земи, тъй като те са природен ресурс и не може да се
отговори точно на редица въпроси: „Колко са разходите
за създането им?“ и „Достатъчно ли е да се приемат
разходите за усвояване, подобряване и повишаване на
плодородието на земите, като стойност на земята?“ и
други.
Изхожда се от хипотезата за отдаване на имота
под наем. Годишният брутен наем или пълната наемна
стойност е максималният наем, при който може да бъде
отдаден имотът под наем. При определяне на брутниия
наем се използва презумцията за „най-доброто
ползване“ на имота, в зависимост от местоположението,
качеството и неговия начин на трайно ползване. Нетният
наем (NR) се изчислява като разлика между брутния
такъв и разходите за имота (разходи за управление,
разходи за застраховка, разходи за поддръжка, данъци
и такси). Нормата на капитализация (i) се определя
след задълбочено проучване и анализ на пазарни
свидетелства за наеми на подобни имоти, сключени в
рамките на разумен период от време преди датата на
оценка.
Основният недостатък на посочения метод е
трудното изчисляване на точната наемна стойност, тъй
като наемът може да се определя в натура, пари или
съчетанието от тях. Освен това може да бъде фиксиран
или пропорционален.
4.2. Метод на печалбата
4. ПОДХОД НА ДОХОДИТЕ
Доходният подход се основава от извеждането на
индикативна стойност, като се привеждат бъдещите
парични потоци към единна текуща капиталова
стойност. За определяне на стойността на един имот
чрез прилагане на този