ОЦЕНКА НА ЗЕМЕДЕЛСКИТЕ ИМОТИ
Доц. д-р инж. Ана Стоева, УАСГ
SUMMARY
Approaches and methods for evaluation of agricultural land
are discussed. Reveal their advantages and disadvantages.
It outlines the guidelines which should be handled in our
country for objective assessment of agricultural land. It is
suggested for adequate methods for their assessment in
various activities.
Най-често използвана при пазарните условия е
пазарната стойност на имота.
Известни
са
три
подхода и пет основни методи:
• пазарен подход със сравнителен метод;
• подход на разходите с метод на разходи;
• подход, основан на доходите с инвестиционния
метод, метода на печалбата и метод, основан на
остатъчната стойност на имота.
РЕЗЮМЕ
Разглеждат се подходите и методите за оценка на
земеделските земи. Разкриват се техните предимства
и недостатъци. Очертани са насоки, в които трябва
да се работи в нашата страна за обективна оценка
на земеделските имоти. Направено е предложение за
подходящи методи за тяхната оценка при различни
дейности.
1. ПОДХОДИ И МЕТОДИ ЗА ОЦЕНКА НА
ЗЕМЕДЕЛСКИ ИМОТИ
Оценяването на земеделските
имоти е важна
дейност, защото тя лежи в основата на ценообразуването,
комасирането, застраховането, данъчното облагане
и други дейности. За целите на отделните случаи се
определят различни видове стойности на тези имоти.
Основните познати и използвани в практиката стойности
на имотите са:
•
•
•
•
•
•
•
•
46
пазарна – приблизителната сума, за която един
имот би трябвало да смени собственика си между
желащи купувач и продавач, като страните действат
напълно информирано, съзнателно и без принуда;
[1]
потребителна - ценността на имота за конкретен
собственик;
първоначална – разходите за придобиване на
имота;
застрахователна
– стойността, въз основа на
която се изчисляват застрахователните премии при
застраховане на имотите;
данъчна - стойност, която се получава за облагане
с данъци. В нашата страна се определя на база на
специфични разчети и нормативи от приложение 2
към Закона за местните данъци и такси;
инвестиционна – отнася се за конкретен имот или
инвестиционен проект и се определя на основата
на очаквани бъдещи доходи от имота и норма на
капитализация, изразяваща риска, а също така и
интересите на конкретен инвеститор;
ликвидационна стойност на имота – чистата парична
сума, която се получава при ликвидация или при
принудителна продажба на имота;
ипотечна или заложна – стойността, която се
приписва на имота, когато се използва като
обезпечение при ипотека и други.
2. ПАЗАРЕН ПОДХОД
2.1. Сравнителен метод
При сравнителния метод се изследват, проверяват
и анализират данни за наскоро реализирани сделки с
подобни имоти, чиито характеристики (местоположение,
качество, функционалност, достъп и т. н.) съответсват в
максимална степен с тези на оценявания имот. Пазарната
стойност на имота - обект на оценка, се определя чрез
пряко сравнение между имотите, като се отчитат всички
сходства и р