и използват недвижимите имоти за материални
облаги. Правата на собствениците на недвижими
имоти са ограничени от правителството в степен,
която да гарантира баланс между това, което се
счита добро за обществото като цяло и използването
на частната собственост. Най-общо това се нарича
обществен интерес в частните недвижими имоти.
На него не бива да се гледа като на интерес срещу
правата на частните собственици, а по-скоро като
на такъв, който защитава обществото като цяло от
потенциалните негативни ефекти от упражняването
на правата на собственост. Контролът се
осъществява чрез закони, правилници и наредби
за планиране на жилищни, търговски, индустриални
и др. площи, ограничения за ползване, правила за
строеж, въздушни и сухоземни пътни правила, права
за достъп, здравни регулации и други;
• развитие на района има пряко влияние върху
използването на недвижимите имоти. Изследва
неговото състояние (икономчески растеж или
упадък, доходи на населението, безработица,
степен на благоустроеност, конкуриращи активи и т.
н.). Границите на района са различни в зависимост
от вида на имота и размера на населеното място.
3. ФАКТОРИ НА ВЪТРЕШНАТА СРЕДА
Вътрешните фактори са съвкупност, която
характеризира имотите, създадени от хората.
Следователно те са резултат от управленски
решения и са под контрол на управителя. Много
често обаче са даденост, с която той трябва да
се съобразява.
Недвижимият имот се проучва
по отношение на следните вътрешни фактори:
• възможни ползвания на имота – описват се
позволените ползвания и градоустройствените
разрешения, свързани с имота. Важно е да се разкрие
възможна ли е промяна на предназначението на
недвижимия имот, с което да се превърне от имот с
по-малка ценност в такъв с по-голяма;
• местоположение – оценява се по отношение на
макроположението и микроположението. Показатели,
характеризиращи макроположението са:
»»географската ширина – използването на имота
може да зависи от климата, а той е свързан с
географската ширина. Ферми в Североизточна
България са подходящи за зърнопроизводство,
а в южната част – за интензивни култури;
»»топография – дали районът е равнинен или
хълмист, наличието на реки може да имат важно
значение за използването на имота и влияят
върху неговата стойност;
»»изложение на имота – важно е както за
имотите в населените места, така и за имотите
в извънселищните територии. Например,
южното изложение е добро преимущество при
отглеждането на лозя;
»»климат – особено е важен за земеделските
имоти, тъй като селскостопанските култури имат
изисквания по отношение на климата.
Макроположението е от по-голямо значение за
земеделските имоти.
За тези в населените места е важна “местната”
ситуация, конкретното разположение (на главна или на
второстепенна улица);
ГКЗ 5-6’ 2011
• благаустройство (подземн