Много съществена и полезна законова промяна, ориентирана към ограничаване на спекулата при пазара на земеделски земи, са издадените решения за промяна на предназначението да губят своето правно действие, ако в тригодишен срок от влизането в сила на решението за промяна на предназначението не е поискано издаването на разрешение за строеж на обекта, или в 6-годишен срок от влизането в сила на решението за промяна на предназначението изграждането на обекта не е започнало15.
С промените значително са завишени и наказателните санкции за физическите и юридически лица, които използват земеделска земя за неземеделски нужди без разрешение за промяна на предназначението й, за извършване на дейности, водеща до увреждане, замърсяване и разрушаване на земеделска земя и други16
4.2. Планови инструменти
Едно от важните средства за оптимална пространствена организация е устройственото планиране, чиято цел е да гарантира устойчиво развитие за всички видове територии, в т.ч. благоприятни условия за живеене, труд и отдих на населението17. Тази цел се осъществява чрез прилагане на различни планови инструменти (концепции, схеми, планове, нормативно заложени в ЗРР, ЗУТ, ЗСПЗЗ и др. и техните подзаконови нормативни актове).
В контекста на изследването, актуален е въпросът, дали резултатът от прилагането на тези планови инструменти осигуряват на практика териториална организация с възможности за развитие и опазване на земеделските територии. Обобщеният анализ на съдържанието и приложението на плановите инструменти на национално, регионално и общинско ниво показва следните резултати:
- Национална концепция за пространствено развитие (НКПР) - разработена е за периода 2013-2025 г., не планира цели и мерки за опазване и развитие на земеделските територии, дава общи насоки за устройство, управление и опазване на националната територия и акватория;
- Регионални схеми за пространствено развитие (РСПР) за региони от ниво 2 и 3 - няма разработени. Няма практика по разработването им. Изискват функционално зониране на пространството – с тях се определят индустриални и бизнес зони с национално и регионално значение, зони за туризъм и отдих с национално и регионално значение, зони за транспортни дейности с национално и регионално значение, природни и защитени зони, но не и територии за земеделие, чието опазване и развитие е от национално и/или регионално значение (т.е. висококатегорийни, обработваеми земеделски земи);
- Общи устройствени планове - дават основата за цялостното устройство на териториите на общините, на части от тях или на отделни населени места с техните землища, но за земеделските територии се ограничават само до потвърждаване или промяна на основното им предназначение. Не предлагат правила и норми за устройство на земеделските територии, не препоръчват възможни режими и устройствени зони за бъдещото им развитие. Крайградската територия и проблемите на земеделските земи в нея не са нормативно регламентиран обект за специфично изследване или планиране. Има препоръчителен характер на действащите норми, с които може да бъде запазено основното предназначение на земеделските земи (н.е. чл.125, ал.4 от ЗУТ). Без действащ ОУП може да бъде застроена земеделска територия „на парче” след процедура за промяна на предназначение по ЗОЗЗ и разработване на ПУП. И при действащ ОУП, след процедура по изменението му, проведена отново „на парче”, земеделските имоти продължават да променят основното си предназначение извън зоните, предвидени за развитие в ОУП.
- Подробни устройствени планове - не прилагат законовата възможност в границите на урбанизираните територии да определят конкретно предназначение „за земеделски дейности” (т.нар. градско земеделие). Не се прилагат като планов инструмент в крайградските територии, в които да регулират взаимоотношението: урбанизирана-земеделска територия.
- Специализирани устройствени планове за земеделски територии (СУПЗТ ) по чл.111 от ЗУТ– нямат задължителен характер. Няма дефинирани нормативни изисквания за тяхното разработване и прилагане (ред, условия, обем, съдържание, отговорни органи, заинтересовани лица и др.). Няма нормативно определени оптимални/задължителни форми и размери на земеделските имоти, режими на застрояване върху определени територии, отредени за нуждите на селскостопански сгради и съоръжения, мелиоративни и благоустройствени мрежи и съоръжения, залесителни и ландшафтно устройствени мероприятия, пътища, прокари и други, пряко свързани с нуждите на отделните собственици и с публичния интерес за формиране на екологосъобразна среда. Няма дефинирани различни подходи за устройственото планиране в чисто земеделските територии, в земеделските земи в крайградски територии и земеделските земи в границите на урбанизираните територии (в населените места), тоест не е отчетена тяхната специфика.
- Земеустройствен план, план за уедряване на земеделските имоти (комасация) - нямат задължителен характер. Рядко се възлагат и разработват. Няма нормативно заложени правила за земеустройствен план - ред, условия, обем, съдържание, отговорни органи, заинтересовани лица при разработването и прилагането му, с изключение на тези, частично уреждащи плановете за уедряване на земеделските земи (като вариант на земеустройствен план). В Закона за собствеността и ползването на земеделски земи (ЗСПЗЗ) е предвиден ограничен набор от регламенти за провеждане на бъдещи устройствени мероприятия върху земеделските земи.
5. ВЪЗМОЖНИТЕ РЕШЕНИЯ
За опазване на земеделските земи от урбанизация са необходими промени в действащата нормативна уредба, в т.ч. и в регламентите, които тя задава за плановите инструменти:
1. ЗРР следва да предвиди законови средства, които да реализират целта за устойчиво развитие18, която е заложил за изпълнение от системата си от документи за планирането на пространственото развитие на територията на национално и регионално ниво. На фона на намаляването на ПССП и ИЗП в национален мащаб, вследствие хаотична урбанизация е необходимо:
41
15 Чл. 24,ал. 5 от ЗОЗЗ.
16 Чл. 41 и чл. 41а от ЗОЗЗ.
17 Чл. 1 ЗУТ.
18 чл. 3, ал. 1 т. 4 от ЗРР.
ГКЗ 5-6 ' 2016