最 近 几个月 来 , 美 国 房 地 产 市 场 的 关注度有所提高 , 在很大程度上是 因为房地产大亨当选为美国总统 。 随 着 关 注 度 持 续 上 升 , 对 于 房 屋 购 买者和投资者而言 , 理解美国房地 产的影响因素 , 了解哪些数据可以 作为投资决策依据并抓住潜在投资 机会采取行动可能是一项棘手的任 务 。
每个州 、 城市 , 甚至社区都具有其 自身独特的推动当地房地产市场的 力量 。 联邦法律和城市法令都具有 影响市场走向的作用 。 然而 , 使得 情 况 更 加 复 杂 的 是 , 位 于 同 一 地 段 的不同资产类别 ( 独户住宅 、 商业 房地产 、 混合用途房地 产 ) 可 能 会 受 到 不 同 因 素的影响 。
为了更好地研判美国房 地产市场中的投资机 会 , 理 解 市 场 推 动 力 , 评价市场数据的可靠性 非常重要 。
推动力美国房地产市场 的总体健康状况是由 宏观和微观因素综合 决 定 的 。 描 述 每 一项 潜 在 影 响 因 素 是不可能的 , 但通过展望 2017 年的 发展趋势 , 可以预计美国房地产市 场将会受到利率 、 信贷投放和外国 购买者和投资者的持续关注度的影 响 。
利率
作为对美国经济信心的象征 , 美联 储于 2016 年 12 月提高了利率 。 美联 储利率制定委员会成员预测 , 2017 年将会再加息三次 。 2016 年的加息 是美联储在近十年中第二次提高利 率 , 当 考 虑 到 长 期 以 来 利 率 一 直 持 续走低的情况时 , 此次加息令人震 惊 。 美联储领导人原预测 2016 年会 实行四次加息 , 但是截至 2016 年年 底 , 相关官员实际仅实行了一次加 息 。
最终 , 利率上升会导致抵押率上升 , 可能会进一步加大房屋购买者和 投 资 者 获 得 房 地 产贷 款 的 难 度 。 由
于利率必然会对房地产市场造成影 响 , 必 须 务 实 地 评 判 利 率 , 这一点 很 重要 。
例如 , 根据房地美公司资料 , 美联 储最近的一次加息行动将 30 年 期固定利率抵押平均贷款利率从 4.13 % 提高至 4.16 % 。 假设房屋价 值 241,000 美元 , 首付 20 %, 购买者 每月支付的金额将会比前一年增加 21 美元 。
然 而 , 抵 押 率 上 升 , 可 能 会 促 使 房 屋购买者寻找面积较小的房屋 , 或 考虑居住在房价更低的城市或社区 中 。 根据 Zillow Group 数据 , 计划在
通过展望 2017 年的发展趋 势 , 可以预计美国房地产 市场将会受到利率 、 信贷 投放和外国购买者和投资 者的持续关注度的影响 。
今后三年内购房的人群中有 83 % 的 人 将 会 继 续 坚 持 其 购 房 计 划 , 即 使 利率上升使得其每月抵押贷款还款 额增加 100 美元 。 然而 , 根据 Zillow Group 报告 , 四分之一的购房者表 示 , 如 果 其 每月还 款 额 增 加 2 5 % , 他 们会重新考虑他们正在寻找的房屋 类型 。
利率增加对房价已经较高的地区产 生的影响可能会更大 。 根据 Zillow 报告 , 在 2017 年利率继续上升的情 况下每月抵押贷款还款额增幅最大 的 10 个美国城市包括圣何塞 、 旧金 山 、 洛 杉 矶 、 圣 地 亚 哥 、 波 士 顿 、 西 雅图 、 纽约 、 华盛顿哥伦比亚特区 、 丹佛和波特兰 。 Baker Tilly Capital 经济分析师兼顾问 Kevin Wright 说 道 ,“ 一 些 市 场 中 的 可 购 性 已 经 有 所收紧 , 提高利率可能会对这些地 区产生更大的影响 。 但需要记住的 是 , 按照历史标准 , 美国大部分地区 的房价仍然很低 。 ”
信贷投放
信贷投放继续推动着房地产市场的 加速发展 , 而且并未显示出放缓迹 象 。 根据彭博报道 , 2017 年 , 美国政 府所有的抵押公司房利美和房地美 将会开始支持更高额的抵押贷款 ( 高达 424,100 美元 ), 这是十年来第 一次提高抵押门槛 。 更高额的抵押 贷款将会使得房屋购买者更容易在 高房价市场中获得融资 。
外国购买者和投资者
长期以来 , 美国房地产市 场一直被很多外国人视为 投资的安全港 。 无论从形 象性角度还是字面上来 说 , 住 房 市 场 中 的 外 国 购 买者和商业房地产市场 中的投资者继续对市场 状况产生着根本性影响 。 事实上 , 从 2015 年 5 月至 2016 年 6 月期间 , 外国购 买者对美国商业资产的投 资额逾 850 亿美元 。 根据 《全国房地产投资者》报 告 , 2016 年前两个季度 , 中国投资 者的投资额为 76.8 亿美元 , 总购置 量排名第一 。
鉴于地缘政治方面的不确定性增 加 , 特别是欧洲恐怖主义袭击事件 数量上升和与英国脱欧相关的不确 定性 , 继续对潜在投资者产生着影 响 , 美 国 房 地 产 行 业 可 能 会 吸 引 更 多外国投资者 , 其中很多投资者的 原投资目的地并不是美国 。
此 外 , 当 地 趋 势 也 对 美 国 房 地 产 市 场产生着重要影响 , 在购买或投资 美国房地产时 , 应与全国趋势一起 考虑 。
以数据为依据
能够最快评价当地住房市场的现有 指标之一是将变化百分比与房价中 位 数 进 行 比 较 。 以 最 简 单 的 方 式 表 示 , 逐年变化呈正值即表示增长 。 全国房地产经纪人协会发布的最新 数据显示 2016 年第四季度的房价中 位数比 2003 年同期增加了 8.8 % 。
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