对于有意向在北美市场进行房地产 投资的外国人而言 , 在如此巨大和 多样性的地理区域中 , 确定目标市 场可能非常困难 。
我们发现 , 外国投资者通常会关注 传 统 门 户 城 市 , 如 纽 约 、 洛 杉 矶 、 温 哥华和旧金山 。 虽然这些市场具有 大 量 投 资 机 会 , 但 是 也 可 能 存 在 一 些会阻碍外国投资决策的特征 。 此 等 挑 战 包 括 高 成 本 和 额 外 税 收 , 在 某些情况下 , 包括需求超过供给 。 这 些因素综合作用的结果是回报率降 低 , 可能会限制中期资本增值 。
虽然外国投资者不应忽视门户城 市 , 明智的投资者可能会通过调查 新兴或另类市场受益 。 尽管对于房 地产投资者而言 , 门户城市一般将 会确保价值方面的长期稳定性 , 但 是另类市场 , 尽管存在一定程度的 波 动 性 , 往 往 会 产 生 超 出 平 均 水 平 的回报 , 无论在股权增值还是收入 增长方面 。
在北美地区中 , 另类市场包括人口 密 集 , 经 济 多 样 化 的 大 都 市 区 , 较 大的市政府 , 具有重要教育 、 文化 、 休闲和交通基础设施 。 此类城市包 括迈阿密 、 华盛顿特区 、 达拉斯 、 亚 特 兰 大 、 多 伦 多 、 休 斯 顿 、 凤 凰 城 和 费城 。 过去十年中 , 这些中心地区 的人口大幅增长 , 主要来自亚洲和 中国 。 事实上 , 亚洲人口是休斯顿 增长最快的人群 。
根 据 美 国 社 区 调 查 ( 2 0 1 3 ), 大 休 斯 顿地区有 72,320 名华裔居民 。 根据 USA . com ( 2010 – 2014 ), 达拉 斯 、 沃斯堡和阿灵顿地区有 54,000 名 华 裔 居 民 。 大 多 伦 多 地 区 拥 有 一 个 庞 大 的 华 裔 加 拿 大 人 社 区 , 有 224,915 名华裔居民 ( 2011 年度加拿 大统计数据 ) 。
为 发 掘 上 述 市 场 中 的 投 资 机 会 , 投 资者可以考虑现代人口结构的动态 性和文化多样性 。 过去十年中 , 在全 球范围内 , 人口不断涌入城市 。 在今 后 几十 年 中 , 这一人 口 迁 移 模 式似乎 会 进 一 步 加 剧 , 城 镇 人 口 会 更 加 集 中 。 通过达拉斯大都市区内的人口 迁移情况 , 即可很容易了解这一全 球人口现象 。
过去十年中 , 达拉斯的净迁移人口 大幅上升 , 包括国内和国际人口 。 由 于净迁移和人口增长速度超过全球 平 均 水平 , 所 有 资 产 类 别 中 均 出 现 了大量房地产投资机会 。
对于希望通过股权升值 , 不断增加 的租金收入和资本化率压缩获利的 投 资 者 而 言 , 必 须 考 虑 已 经 或 继 续 推动达拉斯都市区迅速城镇化的因 素 。 通 过 分 析 和 理 解 上 述 因 素 , 投 资者可以发现北美地区中具有类似 特点的 , 可能存在投资机会的其他 城市 。
大型另类地区的考虑因素
当地和地区政府 — 人口和经济增长 通常会受到政府政策稳定性的影 响 。 当分析达拉斯等市场时 , 监管
和资本持有之间保持合理的平衡 。 当地和地区政府一般会支持房地产 开发 , 提 供 医 院 、 基 本 服 务 、 道 路 、 交通和公园等现代化基础设施 。 开 发成本 、 税费使得政府服务与可购 性之间保持平衡 。
配套设施 – 达拉斯为其市民提供了 大 量 文化 、 教 育 和 休 闲 娱 乐 设 施 。 达拉斯在市中心设有一个壮观的文 化艺术区 , 包括交响乐厅 、 歌剧院 、 众多现场演出的剧院和很多令人印 象 深 刻 的 博 物 馆 。 除 完 善 的 公立 学 校系统外 , 还有大量理工院校 。 在 休闲娱乐方面 , 除诸多公园和体育 设 施 外 , 达 拉 斯 居 民 还 可 以 参 加 职 业棒 球 、 足球 、 篮 球和曲棍 球 队 。
就业 – 净就业创造是反映房地产 价值不断增长的一项长期指标 , 在 此方面 , 在过去数年中 , 达拉斯在
WWW . THECHINAINVESTOR . COM 38