美国酒店投资不 断增长
美国酒店业持续吸引外商投资 , 其中 90 % 的外资来自中国 。
撰稿人 哈利 · 菲戈 ( Harry Pflueger )
美国酒店投资呈不断增长趋势 。 根 据 CBRE , 2016 年期间 , 美国酒店 业投资额超过 100 亿美元 , 与 2015 年相比大幅增加 , 2015 年的投资额 为 2 5 亿 多 美 元 。 在 境 外 投 资 者 对 美 国 酒 店 的 投 资 资 金 总 额 中 , 中 国 投 资者约占 90 % 。
投资形式主要有三种 , 包括投资美 国酒店公司 , 收购大型单项资产和 EB-5 投资 。 主要交易包括中国人 寿对喜达屋资本进行的 20 亿美元的 投 资 , H N A 对希 尔 顿 6 5 亿 美 元 的 投 资 , 和安邦保险对 Strategic Hotel Capital 进行的 65 亿美元的投资 。
过去几年中 , 也有一些大型单项交 易 , 主 要 有 安 邦 保 险 于 2 0 1 5 年 年 初 以据称的 19.5 亿美元价格购买纽约 华尔道夫酒店 。 虽然此项交易的规 模相当大 , 但 2016 年期间 , 大量中 国投资者寻找的酒店投资项目规 模都在 6000 万美元至 1.2 亿美元之 间 , 大部分项目位于加利福尼亚州 和 纽 约 州 。 此 外 , E B - 5 继 续 为 美 国 的合格开发项目提供可靠的资金来 源 。
酒店业对外国投资者的吸引力
美国酒店业继续吸引外国投资有六 个主要因素 。 首先 , 中国赴美旅游人 数不断增长 , 中国投资者认为其可
以通过投资酒店而利用此趋势 。 第 二 , 具有良好发展潜力的酒店可能 产生的投资回报一般会高于其他房 地 产 领 域 , 通 过 利 用 改 善 酒 店 经 营 的机会通常会高出数百个基点 。 第 三 , 美 国 国 内 的 酒 店 具 有 较 高 的 稳 定性 , 具有大量成熟的知名品牌 , 且运营商提供可预测的经营结果 。 第 四 , 美 国 产 权 房 提 供 的 财 产 保 护 优于世界任何其他国家 。 第五 , 很多 中国投资者意欲将其持有资产多样 化 。 最后 , 投资美国资产是锁定强 劲美元和防范将来币值波动的一种 方式 。
投资前期准备
中国投资者第一步可以将资金转 移至境外 。 然而 , 由于融资渠道是 需要跨越的一大主要障碍 , 这种方 式 并 不 能 保证 投 资 成 功 。 为达 到 投 资美国酒店的目标 , 投资者应组建 一个专业的咨询团队 , 包括优秀的 代理律师 、 酒店经纪人和资产管理 人 。 选择的经纪人应该愿意根据投 资者的需要花时间与投资者一起分 析哪类酒店适合投资者明示的各项 参数 。
美国的大部分酒店经纪人分为两 类 : 一类是作为信息搜集所 , 代表 机构或私人卖方宣传和出售房源 , 另一类经纪人将会选择性地与合 格买方合作 , 一起确定购置目标 。
在理想情况下 , 投资者选择的经纪 人将会花时间了解投资者的目标 , 代表投资者寻找适合的投资项目 , 但是经纪人将会具有足够的行业人 脉 , 能够找到合适的交易 。
总体来说 , 投资者的咨询团队必须 具备一定的市场知识和经验 , 以便 在整个购置过程中为投资者提供指 导 , 寻 找 适 当 的 交 易 , 正 确 地 宣 讲 投 资 者 的 资 质 , 以 便 被 卖 方 选 中 , 就 估 值提供可靠指导 , 提供充分支持 。 投资者希望避免可能会导致交易失 败的诸多陷阱 。
事先转移资金
近年来 , 出现了大量有已办理托管 但 交 易 失 败 的 案 例 , 原 因 在 于 资 金 无法及时流入美国 。 美国的卖方一 般 会 同 意 , 在 要 求 保 证 金 不 可 退 还 之前 , 给予尽职调查检查期 , 即签 订购买协议后 30-60 天 , 尽管通常 情况下预期时间是 45 天 。 通常情况 下 , 交易会 在 此 后 约 3 0 ~ 4 5 天 成 交 。 有时卖方会同意展期 , 但交易期间 时间紧迫 , 没有足够的时间考虑在 达成交易后转移资金 , 特别是考虑 到投资者承担的所有责任 , 投资者 将必须开展尽职调查并获得融资 。 以上时间假设条件假定投资所需的 资金已经离开中国 。 美国卖方在达 成交易之前一般会要求提供资金证 明或资金已经流出中国的证据 。
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