Монетизируя пустоты
Как работать с общественными зонами ТРЦ
Попадая в торговый центр, посетитель в первую очередь видит вовсе не витрины магазинов, а пространство, раскрывающее ему объятия, приглашающее пройти, или, напротив, отталкивающее. И это только часть того, что специалисты по торговой недвижимости называют общественными пространствами, играющими всё более важную роль в работе ТЦ и занимающими всё большие площади, что в том числе связано с новой «постпандемической» реальностью, которая поспособствовала укреплению тренда на расширение общих зон, количества входных групп. Изменились и тренды по использованию общих площадей.
Как рассказывает руководитель отдела разработки концепций торговых центров CBRE Иван Артемов, ранее считалось оптимальным соотношение 75% (арендные площади) — 25% (неарендные). «Помимо общественных зон (пространство, к которому имеют доступ гости ТРЦ), к неарендным относятся и технические помещения, предназначенные для обслуживания торгового центра, а также технические зоны арендаторов: склады, внутренние зоны для разгрузки/погрузки, коридоры и т. д.» — уточняет операционный директор MALLTECH Кирилл Степанов). Для ТРЦ старого формата (в том
числе рыночного типа) соотношение доходило до 80–20%. Сейчас тренд скорее направлен на увеличение совокупного количества общих зон, оптимальным на текущий момент выглядит уже соотношение 70–30% с бóльшим количеством общих зон. «Для типовых проектов, — конкретизирует старший директор департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield Андрей Шувалов, — распределение площадей относительно общей торговой площади проекта будет следующим: арендуемая площадь — 70%, служебные и эвакуационные коридоры, лестницы, лифты — 10%, технические помещения (без учёта технических помещений на кровле) — 2%, офис управляющей компании — 1%, стены и перегородки между секциями — 2%, туалеты — 1%, общественные зоны — 14%».
«При поиске оптимального соотношения общественной зоны и арендуемой площади, — напоминает Андрей Шувалов, — необходимо обращать внимание на экономический эффект данного решения». Наглядным примером является сравнение доходной части одного супермаркета площадью 3000 кв. м и супермаркета 2000 кв. м с предкассовой зоной 500 кв. м. «Несмотря на потери в 500 кв. м на общественную зону, — говорит эксперт, — вариант с меньшей суммарной арендуемой площадью и большим количеством магазинов будет более доходным для собственника».