58 | SHOPPING CENTERS RUSSIA | FEBRUARY 2019
глубже минус первого уровня можно «якорями», и чем всё проще и надёжнее устроено, тем лучше», — рассуждает Александр Обуховский. По его мнению, строительство underground моллов оправдано в городах с населением, превышающим два миллиона человек. В небольших по численности регионах их реализация экономически нецелесообразна.
Что касается состава арендаторов и зонирования подземных ТЦ, то они зависят от целевой аудитории объекта и его позиционирования и никак не связаны с «подземностью» постройки. «Для любого проекта «якорь» — обязательное условие. Это тот магнит, который обеспечивает солидную долю постоянного трафика. Выбор «якорей», оптимальный набор функций и состав арендаторов зависят от местоположения, конкуренции и ближайшего окружения — всё так же, как и в наземных объектах. Однако при проектировании подземных ТЦ необходимо учитывать технические требования ряда операторов, которые могут стать препятствием для размещения кинотеатра, операторов развлечений, гипермаркетов и так далее», — предупреждает Евгения Хакбердиева.
Так, продовольственным операторам необходима внушительная зона разгрузки-погрузки для длинномерного грузового транспорта. А кино и развлечения предъявляют очень жёсткие требования к высоте потолков, вентиляции и кондиционированию. Поэтому далеко не каждый ритейлер будет готов «идти» под землю. Правда, если наземный ТЦ строится без учёта ключевых, жизненно важных параметров, торговые операторы от него тоже откажутся.
«В подземных объектах, которые по определению располагаются в зоне плотной жилой застройки и интенсивных потоков, доля крупных якорных арендаторов меньше, чем в традиционных ТЦ. В классических объектах их доля составляет 60–70% от GLA, в типовых проектах — 35–45% от GLA», — знает Иван Артёмов. Так что tenant mix на земле и под землёй всё же разнится.
В целом за последние десять лет в России было анонсировано немало подземных проектов, что неудивительно, потому как такое строительство позволяет увеличить этажность зданий «вниз», не вторгаясь в архитектуру города. Это особенно актуально в условиях ограничения высотности, распространённого в исторических центрах многих российских городов. Также не стоит забывать, что подземные объекты обладают такими
преимуществами, как стабильные температура, влажность и другие климатические параметры, защищённость от внешних воздействий (шум, вибрация), возможность экономить тепло, малое влияние на окружающую среду, сейсмическая безопасность и так далее.
Однако кризис никто не отменял. А высокий уровень затрат на стройку и длинные сроки окупаемости в нынешних реалиях могут позволить себе единичные девелоперы. В связи с этим реализация подземных объектов — явление достаточно редкое для России. Для быстрого возврата инвестиций ставки аренды в «подземелье» должны быть максимально высокими. А это возможно только для очень ограниченного количества локаций в крупнейших городах страны.
Текст: Георгий Береговой
Подземный молл не появится там, где можно возвести наземный торговый комплекс, это вынужденная мера