Выход там
В целом, арендаторы могут рассчитывать на уменьшение арендной платы, если изменились условия использования предмета аренды или у ритейлера нет возможности пользоваться помещением по независящим от арендатора обстоятельствам. Однако пандемия не подпадает ни под один из этих критериев. Конечно, расторжение договора аренды — это крайняя мера. В случае «развода» арендодатель остаётся с пустым помещением и дырой в бюджете, арендатор же теряет бизнес (минус одна точка в сети, если речь о сетевом операторе, или весь бизнес, если это ИП) и все затраты на отделку помещения, которые могли ещё не успеть амортизироваться. Кроме того, ритейлеру для сохранения доли рынка и дальнейшего развития придётся искать новую площадку, договариваться с новым собственником об условиях аренды и заново вкладываться в ремонт. Это дополнительные затраты. Поэтому разрывать контракт невыгодно для обеих сторон.
К тому же, у многих несетевых операторов или арендаторов небольшого метража такой опции в договоре может вообще не быть. Кстати, на растущем рынке даже крупные сети зачастую подписывали контракты без права выхода. «Самыми частыми конфликтами являются споры о досрочном расторжении договора и реализации одной из сторон права на односторонний отказ. Дело в том, что аренда бывает весьма длительной, но стороны забывают обозначить в договоре право на односторонний отказ или делают это неправильно. Важна и точность формулировок: «право на односторонний отказ», «право расторгнуть», «право требовать расторжения» — все эти вариации получают различную оценку судов», — предупреждает Вероника Величко, советник юридической фирмы
«Авелан». Когда у ритейлера есть право выхода из договора — это минимизация его рисков и предмет для торга по скидке в случае непредвиденной ситуации. Когда право одностороннего выхода есть у арендодателя — это повышенный риск для арендатора, ведь последний может остаться через какое-то время без успешной локации или даже потерять бизнес целиком (если других магазинов у него нет).
Безусловно, в торговом центре «живёт» много операторов, так что они изначально в более слабой позиции относительно девелопера, который владеет всем объектом и в случае чего (на растущем рынке) легко заменит одних «квартирантов» на других. Как же ритейлеру обезопасить себя от возможных негативных последствий? Если крупные российские и международные бренды могут позволить себе занять жёсткую переговорную позицию и выторговать выгодные условия, то мелким сетям и уж тем более «островам» или ИП тягаться с продвинутыми ТЦ крайне сложно
Поскольку пункт в договоре аренды про форс-мажор в условиях пандемии оказался нерабочим, «якоря» будут предлагать торговым центрам своё видение по взаимодействию. Как вариант, можно привязать размер арендной платы к наполняемости здания, то есть в случае закрытия большинства магазинов по предписанию властей арендатору не придётся оплачивать аренду полностью. Скажем, в ТЦ работает всего 20% операторов — значит, фикс составит 20% от согласованной договором ставки, а не 100%..
И такие условия во многих действующих контрактах уже предусмотрены. Но тут тоже всё зависит от формулировок. Если в договоре эта опция прописана как «наполняемость здания по