И таких примеров наберётся немало. Скажем, арендодатель принципиально встал в позу и не согласен на какую-либо скидку как таковую. Собственник помещение арендатору передал, соответствующий акт об этом стороны давно подписали, ведению коммерческой деятельности торговый центр не препятствует, все входы в ТЦ открыты, люди внутри есть (хоть их и гораздо меньше). И юридически владелец комплекса получается прав: не он понудил ритейлеров закрывать магазины. Арендодатель свои обязательства перед арендаторами не нарушал! Оснований для неоплаты аренды нет. Только из чего платить эту аренду, если магазины закрыты и нет продаж? Опять арендаторы оказываются в слабой позиции и вынуждены обращаться за отменой арендной платы, за скидками или за отсрочками.
Но есть и обратные примеры. Так, довольно крупный сетевой девелопер буквально на следующий день после объявления карантина разослал всем своим арендаторам официальное письмо, в котором говорилось, что на весь период самоизоляции все фиксированные арендные платежи отменяются, остаётся только процент от оборота и эксплуатация. Это безусловно конструктивный подход и партнёрское отношение к контрагентам. Но, к сожалению, многим из них (особенно небольшим операторам, «островам» и ИП) даже эксплуатацию покрыть было нечем. Да и что скрывать: не обслуживались торговые центры в период ограничительных мер в полном объёме.
«В сложившихся обстоятельствах арендаторы были вынуждены инициировать переговоры по пересмотру коммерческих условий на период простоя или ограниченной торговой деятельности (когда магазин работал как пункт выдачи), а арендодатели — предоставлять существенные скидки по фиксированной части аренды. Многие арендаторы блокировали оплату аренды, понимая, что они будут освобождены от уплаты неустойки за просрочку. Поэтому я считаю, что пострадали как арендодатели, так и арендаторы, недополучая доход от операционной деятельности», — считает Юлия Горощеня, директор департамента развития сети «Декатлон».
Общий знаменатель
Теперь наученные горьким опытом коронавируса ритейлеры, особенно крупные федеральные и международные бренды, будут пересматривать формулировки в имеющихся договорах аренды, а в новых контрактах — тем более. По факту получилось так, что ситуация сложилась критическая, но в контракте она не прописана. «Когда компания ссылается на форс-мажор, требуется, чтобы она направила другой стороне соответствующее уведомление. На это есть всего 10 дней с даты наступления форс-мажорных обстоятельств. У сторон могут возникнуть проблемы с определением, когда именно наступило обстоятельство непреодолимой силы. Если с момента признания властями коронавируса форс-мажором, то шанс есть. Но его не будет, если этой датой считать, например, день, когда Всемирная организация здравоохранения объявила о пандемии», — разводит руками Инесса Самохвалова, управляющий партнёр ITD Properties
.Однако форс-мажор подразумевает под собой отмену ответственности за нарушение тех или иных обязательств. При этом долг по аренде всё равно придётся оплатить. То есть наступление события