При этом, разумеется, необязательно сразу отсекать всю нижнюю часть получившейся таблицы. Важно понять, как ритейлер работает, что он делает для повышения своих показателей, что планирует предпринять для улучшения товарооборота, чем УК и арендатор могут помочь друг другу.
Разойтись без потерь
Одной из главных задач при ротации арендаторов является минимизация потери арендного потока ТРЦ в течение периода смены оператора. Для достижения лучшего результата переговоры с потенциальным новым арендатором начинаются задолго до окончания срока действующего договора аренды. В случае досрочного прекращения сотрудничества уведомление об отказе от договора направляется текущему арендатору только после получения страхового депозита от нового: это позволяет исключить риск арендодателя остаться ни с чем.
«Даты освобождения помещения прежним оператором и захода нового определяются таким образом, чтобы максимально сократить период простоя помещения. Заезд нового арендатора в помещение происходит, как правило, на следующий день после даты освобождения помещения прежним», — отмечает Наталия Уткина. По данным ITD Properties, помещения, в которых чаще всего происходит ротация, — это секции общей площадью 50–100 кв. м. Смена оператора на такой площади занимает от двух до четырёх месяцев в зависимости от величины спроса на рынке на предлагаемую локацию в ТРЦ. Для площадок от 500 кв. м требуется от полугода: у крупных операторов значительно больше требований к арендодателю, более объёмные проекты строительно-монтажных работ, которые требуют длительного согласования.
Самая мягкая ротация происходит в момент, когда у арендатора заканчивается договор аренды. Или если арендатор сам инициирует выход из контракта по каким-то причинам, а у УК уже сформировался лист ожидания от арендаторов, которые готовы занять освобождающиеся площади. Есть примеры, когда УК и ритейлер полюбовно договариваются об уменьшении занимаемых площадей, что выгодно для обеих сторон. Например, Алексей Попиков рассказал, что в ТЦ «Смайл» обратился магазин «Юлмарт» с просьбой рассмотреть возможность сокращения своих площадей с 2 000 кв. м до 700 кв. м по причине невозможности исполнения обязательств по договору в прежнем объёме. Договорённость была достигнута в течение 30 дней: «Юлмарт» сократил занимаемую площадь, а УК нашла нового арендатора и сдала площади по более высокой ставке.
В целом же смена арендаторов происходит по следующей схеме: с арендатором согласовываются чёткие коммерческие условия и график погашения задолженности, а за торговым центром закрепляется право досрочного расторжения с предварительным уведомлением за один-два месяца. Освобождаемое помещение переходит в статус вакантного, затем начинается процесс брокериджа. Но если помещение всё-таки остаётся пустующим, то его лучше использовать под краткосрочные коммерческие проекты. Качество и доходность таких проектов сильно зависят от опыта и клиентской базы управляющей компании. Доля прибыли от коммерциализации может составлять 2–10% от чистого операционного дохода объекта.
Текст: Людмила Чичерова