Когда пора расстаться?
Работа с арендаторами — это непрерывный и регулярный процесс, проводимый управляющими компаниями торговых центров. УК ежемесячно оценивает количественные показатели, основные из них: динамика товарооборота, а также анализ по ассортиментному перечню и категориям, средний чек, доля товарооборота (ТО) каждого отдельного бренда относительно валового объёма, показатель средневзвешенной доли аренды в ТО у арендаторов, постоянная арендная ставка и арендная плата в виде процента с ТО, показатель OСR, распределение площади по ассортименту с анализом средневзвешенной ставки проекта, распределение арендного дохода по категориям, просроченная задолженность и многие другие.
По мнению Натальи Якименко, генерального директора Lynks Property Management, первым признаком ухудшения ситуации служит показатель OCR (соотношение товарооборота к арендной ставке). Так, норма для fashion-операторов составляет 5–10%, для магазинов электроники, спортивных или детских товаров — 5–7%, для операторов развлекательной зоны — 10–15%, для фуд-корта — 4–10% и ресторанов — 10–13%. Самый большой «разбег» — у арендаторов торговой галереи, так как они очень сильно разнятся по площади (от менее чем 50 кв. м до более чем 500 кв. м) и ассортименту. Арендная плата у таких операторов может составлять от 8% до 20% от ТО (в целом, чем больше площадь, тем меньше будет OCR). «Комфортные коммерческие условия также зависят от маржинальности продукции, мы учитываем это при анализе различных арендаторов», — отмечает Наталья Якименко. Если у арендатора «зашкаливает» OCR, рано или поздно он перестаёт платить и становится «дебиторщиком». Хотя ещё до наступления критической ситуации УК должна принять решение давать или не давать такому ритейлеру скидку по оплате аренды — в надежде, что при уменьшении арендного платежа OCR может вернуться в норму. Если и с такими поблажками арендатор остаётся должником, УК следует инициировать процедуру расторжения договора.
В числе главных тревожных сигналов для УК — отсутствие у ритейлера продаж даже в сезон скидок. Это позволяет сделать вывод, что представленный товар уже никому не нужен и не соответствует потребностям покупателей. В числе весомых причин также можно назвать задержку платежей по договору аренды, отсутствие признаков развития магазина, сокращение персонала или задержку зарплаты.
Управляющие компании разрабатывают свои собственные технологии, которые помогают им эффективно вести арендный бизнес в ТЦ. Например, у одной из компаний есть шкала благонадёжности арендаторов: каждый арендатор торгового центра ежеквартально оценивается по ряду критериев, среди которых своевременная оплата, самостоятельное создание покупательского потока, максимальный доход с 1 кв. м, нарушения. По результатам оценки каждый арендатор занимает соответствующее место в трёхцветной
трёхцветной шкале — от «красной» группы риска до «зелёных», самых надёжных, ритейлеров. Управляющие могут сами определить такую систему оценки: составить список наиболее значимых факторов и присвоить каждому фактору определённую величину баллов. Проводя регулярную оценку, можно понять, какие арендаторы не развиваются, перестают быть интересными посетителям, не выполняют свои обязательства перед собственником объекта, а какие показывают положительную динамику.
Если аудитория вокруг ТЦ взрослая и деловая, можно отказаться от семейного развлекательного центра и отдать эту площадь магазину бытовой и компьютерной техники, книжному магазину или общепиту