Законодательный вопрос
Отвечая на вопрос о том, почему аналоги REITs в России пока не заработали в полной мере, генеральный директор S.A. Ricci Александр Морозов упоминает «правила игры». «На Западе институционально-правовая форма таких фондов гораздо лучше продумана и проработана. В итоге REITs привлекают внимание многих некрупных инвесторов, что делает недвижимость более доступной. В России, например, ПИФ по недвижимости должен быть закрытым, срок от 3 до 15 лет. Выйти из него можно по факту закрытия, да и комиссии высокие. Также ПИФ не имеет корпоративного статуса и с него платится двойной налог — корпоративный и на прибыль. Вторичный рынок, то есть торговля паями на бирже, вообще не развит, что убивает один из главных смыслов такого фонда — повышенную ликвидность», — поясняет эксперт. Сам формат ЗПИФНа в России в его нынешнем виде Александр Морозов называет «не очень поворотливым и не очень ликвидным».
Таким образом, основные сложности связаны с законодательной базой. Как поясняет управляющий инвестициями в недвижимость Игорь Индриксонс, основатель портала Indriksons.ru, REITs на Западе обязаны выплачивать не менее 90% своей прибыли от аренды или прироста капитала недвижимости после продажи акционерам, которых может быть миллионы из разных стран. Классические REITs обращаются на бирже в виде акций и их покупают и продают миллион раз за день. При этом 90% прибыли, которую REIT распределяет в виде дивидендов, освобождена от корпоративного налога: налог платится тем, кто дивиденды получает. «В России REIT бы пришлось в начале заплатить налог на прибыль как компании, а потом ещё раз налог заплатили бы получатели дивидендов. Понятно, что рынку это неинтересно. Хотя, если бы REITs существовали в том виде, в каком они существуют на Западе, то это дало бы огромный приток иностранных инвестиций и местные инвесторы тоже вкладывались бы по такой схеме. В данный момент законодателей этот вопрос, видимо, не беспокоит», — говорит эксперт.
Кстати, пока в России формат фондов, инвестирующих в недвижимость, только развивается, россияне уже инвестируют в американские фонды. К примеру, бумаги американских REITs торгуются на Санкт-Петербургской бирже, и за год оборот торгов по REITs вырос в шесть раз: бумаги доступны неквалифицированным инвесторам, которые могут покупать их за валюту через брокеров биржи.
В России опыт создания и управления активами в сфере недвижимости только формируется. Уже есть успешные кейсы, но в целом инвесторы пока не спешат доверять свои деньги фондам, да и вообще посторонним людям. Дело не столько в форме организации (тех же ЗПИФах), сколько в недоверии команде и профессионализму людей, которые фонд организовали. Располагаемый капитал крупные инвесторы предпочитают вложить в собственную недвижимость или создать свой семейный фонд, в том числе в форме ЗПИФа.
В США инструмент инвестирования в недвижимость через фонды давно разработан и зарекомендовал себя. Там существует биржевая торговля паями, что даёт ликвидность. При этом стоит отметить, что недвижимость давно является объектом консервативного инвестирования, где сосредоточены колоссальные активы со всего мира.
Но REIT, как и ЗПИФ, — это, по сути, просто форма организации. Хороша или плоха форма — зависит от её нормативно-правового регулирования. В России оно оставляет желать лучшего. Необходимо взять весь накопленный опыт, осмыслить его и обновить нормативно-правовую и налоговую базу для такой формы организации. Комиссия, которая могла бы этим заняться, должна включать представителей исполнительной и законодательной власти, ЦБ и бизнеса. Предположу, что заниматься этим всерьёз начнут тогда, когда инструментом заинтересуется кто-то из системных игроков российской экономики: госбанк или отраслевой монополист.
Реально работающий REIT в России привёл бы к развитию рынка, повышению стандарта качества самой недвижимости и управления ею, дал бы многим россиянам возможность сохранять и приумножать свои сбережения.
Александр Морозов, генеральный директор S.A. Ricci
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Инвестиционные фонды формируют порядка 20% от общемировых инвестиций в недвижимость