Начать с нуля
10 | SHOPPING CENTERS RUSSIA | MARCH 2019
Бывают ситуации, когда небольшой реконцепции и каких-то косметических мер недостаточно. В некоторых случаях полный редевелопмент объекта и территории является для девелопера единственным экономически целесообразным решением. Вот примеры таких торговых центров.
ТЦ «Драйв» (Москва, МКАД)
Находится на 8 км МКАД (внешняя
сторона). Открыт в 2015 году, торговая
площадь — 26 тыс. кв. м. Проект не
соответствует своему расположению:
для объекта на МКАД это слишком маленькая площадь, успешными на кольцевой дороге становятся только суперрегиональные проекты, которых очень мало. Крупнейший арендатор — Hoff, но его недостаточно для того, чтобы словить поток. А пешего трафика в локации нет, до ближайшего метро — 20 минут, жилья рядом тоже нет. Один из бывших якорных арендаторов (гипермаркет «О’кей») из объекта съехал.
ТЦ «Вэйпарк» (Москва, МКАД)
Один из пионеров рынка столичных ТЦ
окончательно устарел ещё лет восемь
назад, а в последние годы федеральные
арендаторы уступили место ИП-шникам.
Управляющая компания сделала отчаянную попытку спасти объект, преобразовав его в локальный торговый центр, ориентированный на жителей новых микрорайонов за МКАД. Но устаревшая стилистика тяготит «Вэйпарк», и покупатели квартир в новостройках предпочитают проехаться 15 минут к тому же «Вегасу». Так что реконцепцию вряд ли можно считать удачной.
ТЦ «Май Молл» (Тольятти)
Проект со сложной историей: его начинали
строить ещё в начале 2000-х, он несколько
раз менял собственников и название,
должен был «окончательно» открыться в
2017 году, но так и не заработал. Площадь объекта — 32 тыс. кв. м, под торговлю предполагалось отдать 20 тыс. кв. м. Планировка торгового центра изначально неудачная: она не позволяет сделать эффективную нарезку помещений.
ТЦ «Шоколад» (Нижний Новгород)
Стрессовый актив, который несколько раз
менял собственников. Здесь огромная
вакансия, низкая посещаемость. Объект
пострадал из-за плохого менеджмента:
изначально это был один из самых успешных проектов в городе. Но по мере открытия других, более современных торговых центров «Шоколад» терял позиции. Были планы по реконцепции, но она так и не была проведена в связи с отсутствием средств. Площадь GLA — 16,2 тыс. кв. м. Сейчас здесь работают только магазин Spar и фитнес-центр «Физкульт».
Освежить пространство
Любая реконцепция — это вызов не только для управляющей компании, но и для архитектора, если приходится не просто менять арендаторов, но и работать с пространством. Все изменения зачастую необходимо уложить в уже имеющиеся рамки, но при этом изменить существующие коды и паттерны. Генеральный директор и главный архитектор бюро «Крупный план» Сергей Никешкин рассказывает о реконцепции ТЦ «Малинка» в Новосибирске так: «К тому моменту, когда мы занялись реконструкцией и реконцепцией этого торгового центра, он уже лет десять как безнадёжно устарел — и морально, и технически. Здание представляло собой торговый ангар, скучную типовую коробку, обшитую по периметру синими сэндвич-панелями. Такие торговые центры — невесёлая примета эпохи, которая уже ушла. Была задача реанимировать это пространство, создать современный комфортный торговый центр с многообразием функций — торговыми галереями, зонами отдыха и развлечений, кафе и ресторанами».
Проектирование заняло год: в результате долгого исследования рынка и комплексного анализа здания было принято решение полностью менять внутреннее и внешнее пространство. Были усилены несущие конструкции и кровля — так, чтобы они отвечали новым задачам, создана система навигации с учётом трафика внутри и снаружи торгового центра, проложены новые инженерные коммуникации, продуманы новые функциональные зоны. Также был разработан новый дизайн, отвечающий потребностям целевой аудитории — семей с детьми: наполненные светом просторные галереи, яркие акценты, уютная современная зона фуд-корта.
Все там будут
По оценке Colliers International, в реконцепции нуждаются не менее 30% всех торговых центров Москвы и Санкт-Петербурга, при этом для двух третей объектов, открытых до 2017 года, этот вопрос наиболее актуален. «Такие торговые центры постепенно теряют лояльность покупателей, которые переориентируются на качественные объекты нового формата, в результате чего трафик снижается», — говорит Владислав Николаев. По словам директора по маркетингу и развитию бизнеса отдела управления торговыми центрами JLL Елены Соловьёвой, в регионах серьёзное обновление уже необходимо двум третям моллов.