Посещение ТЦ давно напоминает стремительный марш-бросок вдоль витрин, а не вальяжную прогулку в своё удовольствие
Минимизация затрат и рисков
Не менее важный пункт в чек-листе — отследить соответствие материалов и оборудования исполнительной документации, убедиться, что всё правильно установлено и настроено. Но даже если ТРЦ выполнен чётко по проекту, это не означает, что ничего важного не упущено. Здесь совет простой: приступайте к профессиональному управлению чем раньше, тем лучше. Сократить затраты и упростить последующую эксплуатацию, минимизировать риски, проверить исполнение обязательств генерального подрядчика, а также увеличить срок службы всех систем поможет управляющая и эксплуатационная компания, привлечённая на ранних стадиях в качестве консультанта.
Есть два основных подхода к управлению: системный (обеспечение планово-предупредительной эксплуатации) и бессистемный (назовём его ответной эксплуатацией). Безусловно, первый вариант гораздо эффективней. Принцип ответной эксплуатации чреват высоким риском возникновения аварий. Размеры ущерба в таком случае могут привести к потере объекта как такового.
Даже на более поздних этапах управляющая компания поможет сформировать системный подход и обеспечит эксплуатационный надзор и аудит: контроль соответствия параметров оборудования, проверку правильности проведения пусконаладочных работ на инженерном оборудовании. УК сформирует штат сотрудников и маршрутные карты для ежедневного технического осмотра, а также внедрит чек-листы для контроля параметров инженерных систем и многое другое.
Далее готовим ТРЦ к открытию: специалисты контролируют равномерность распределения весовых нагрузок на плиты перекрытия в процессе заполняемости площадей и проведения строительно-монтажных работ у арендаторов, а также равномерность роста потребления энергоресурсов и их соответствие проектным значениям. Всё это ради основной цели — предупреждения аварийной ситуации и обеспечения безопасности посетителей (особенно в части контроля стабильной работы противопожарных систем).
Брокеридж и работа с арендаторами
Не позднее, чем за шесть месяцев до запуска ТРЦ, следует иметь полноценный подбор арендаторов. Важность этой работы сложно переоценить, так как доходность объекта напрямую зависит от того, насколько успешно и быстро он был сдан в аренду. Прогноз арендных ставок, тематика этажей, потенциально интересные категории арендаторов, пул якорей — всё это должно соответствовать профессиональной коммерческой стратегии ТРЦ. Спонтанные эксперименты с миксом арендаторов ради привлечения широкой целевой аудитории разных возрастных и социальных групп с разным уровнем доходов лишь размывают спрос.
Миксовать арендаторов можно и нужно. Вопрос в том, как это делать. УК оценивает не только текущую ставку, но и потенциал арендатора, его стабильность и важность для проекта. Если смотреть только на ставки, то может получиться, как в известном анекдоте про бизнесмена, который продаёт рубли по пятьдесят копеек. Его спрашивают: «Какова прибыль?» Он отвечает: «Прибыль пока не считал, но оборот колоссальный».
День Х — торжественное открытие
Важный критерий — выход торгового центра на плановую среднесуточную посещаемость. Путь к данной цели начинается также до фактического открытия объекта. Подготовка к запуску включает организацию правильной дорожной навигации к ТРЦ, качественное (и, возможно, даже агрессивное) информирование целевой аудитории об открытии будущих магазинов. Второй критерий успешного запуска — конвертация посетителей в покупателей за счёт продуманных механик, которые мотивируют людей зайти в максимально возможное число магазинов внутри торгового центра и совершить покупки (регистрация чеков, гарантированные призы, квесты и так далее).
В заключение хочу предостеречь: при утверждении даты праздничного мероприятия под флагом торжественного открытия стоит отталкиваться не от календаря, а от динамики заполняемости объекта — не менее 60–70% открытых площадей GLA. В противном случае может получиться обратный желаемому эффект: минимальный набор арендаторов оттолкнёт посетителей на ближайшие полгода-год.
Принцип ответной эксплуатации чреват высоким риском возникновения аварий, а размеры ущерба в таком случае могут привести к потере объекта как такового
Принцип ответной эксплуатации чреват высоким риском возникновения аварий, а размеры ущерба в таком случае могут привести к потере объекта как такового