ß ïîêóïàþ êâàðòèðó ó èíâåñòîðà , êîòîðóþ îí ïðèoáðåë íà ñòóïåíÿõ courthouse â ïðîøëîì ìåñÿöå . Áàíê îòêàçûâàåò ìíå â ôèíàíñèðîâàíèè ïîä ïðåäëîãîì êðàòêîñðî ÷ íîñòè âëàäåíèÿ íåäâèæèìîñòüþ ïðîäàâöîì . Îíè ïðåäëaãàþò ìíå îôîðìèòü ñäåëêó ÷ åðåç 2-3 ìåñÿöà . Èíâåñòîð , â ñâîþ î ÷ åðåäü , íå õî ÷ åò îòêëàäûâàòü closing íà òàêîå äëèòåëüíîå âðåìÿ , äà è ìíå ýòî íåâûãîäíî . Ìíå íóæíî îñâîáîäèòü àðåíäîâàííóþ êâàðòèðó â êîíöå ñëåäóþùåãî ìåñÿöà . Ñóùåñòâóåò ëè âûõîä èç ñîçäàâøåéñÿ ñèòóàöèè è èìååò ëè áàíê ïðàâî íà òàêèå íåîáîñíîâàííûå òðåáîâàíèÿ ? îòðûâîê èç òåëåôîííîãî ðàçãîâîðà ñ Ãåîðãèåì , ïðîæèâàþùèì â Buckhead |
58 |
¹ 7 ( 83 ) èþëü 2010ã .
Äëÿ òåõ , êòî íå çíàêîì ñ ïðîäàæåé è ïîêóïêîé íåäâèæèìîñòè íà courthouse steps , êîðîòêî ïîÿñíþ , ÷ òî ïåðåä òåì , êàê äîì èëè ëþáîé âèä íåäâèæèìîñòè áóäåò îôèöèàëüíî êîíôèñêîâàí , êîìïàíèÿ âëàäåþùàÿ ññóäîé , îáÿçàíà â òå ÷ åíèå ÷ åòûðåõ íåäåëü îïóáëèêîâàòü â ìåñòíîé ãàçåòå èíôîðìàöèþ î òîì , ÷ òî îïðåäåëåííîãî ÷ èñëà íåäâèæèìîñòü , ðàñïîëîæåííàÿ ïî òàêîìó-òî àäðåñó áóäåò êîíôèñêîâàíà çà íåóïëàòó äîëãîâûõ îáÿçàòåëüñòâ . Ïîñëå ýòîé ïðîöåäóðû ïðåäûäóùåãî
|
õîçÿèíà ëèøàþò ïðàâ âëàäåíèÿ è íåäâèæèìîñòü ïðîäàåòñÿ íà ñòóïåíÿõ çäàíèÿ ñóäà . Ïðîöåññ ïðîäàæè íàïîìèíàåò àóêöèîí , â êîòîðîì ó ÷ àñòâóþò êàê áàíêè òàê è ÷ àñòíûå èíâåñòîðû . Ñ ÷ èòàåòñÿ , ÷ òî ïðèîáðåòåíèå íåäâèæèìîñòè íà ýòîé ñòàäèè äà¸ò âàì ìàêñèìàëüíóþ ïðèáûëü , íî è ìàêñèìàëüíûé ðèñê , ïëþñ âàì íåîáõîäèìî èìåòü íàëè ÷ íûå äåíüãè , ôèíàíñèðîâàíèå â ýòîì ñëó ÷ àå íåâîçìîæíî . Çíàÿ âñþ ýòó èíôîðìàöèþ , ñòàíîâèòñÿ áîëåå ïîíÿòíî , ÷ òî ïðîèçîøëî ñ Ãåîðãèåì . Èíâåñòîð ïðèîáðåë êâàðòèðó äëÿ òîãî , ÷ òîáû åå ïåðåïðîäàòü è ïîëó- ÷ èòü ïðèáûëü , ïîýòîìó îí ñðàçó âûñòàâèë êâàðòèðó íà ïðîäàæó ïî ñòîèìîñòè , ñîîòâåòñòâóþùåé ñåãîäíÿøíåìó ðûíêó . Ïîñëå ðàçãîâîðà ñ Ãåîðãèåì , ÿ ñäåëàëà ðûíî ÷ íûé àíàëèç ýòîãî çäàíèÿ è óáåäèëàñü , ÷ òî ïðåäëàãàåìàÿ öåíà ìîæåò êîíêóðèðîâàòü ñ öåíàìè êîíôèñêîâàííûõ êâàðòèð â ýòîì çäàíèè . Âåñü ïðîöåññ ïåðåïðîäàæè àáñîëþòíî ëåãàëüíûé è èíâåñòîðû äåëàþò òàêèå ñäåëêè íà ïîñòîÿííîé îñíîâå , ïðîáëåìà òîëüêî âî âðåìåíè - ñëèøêîì êîðîòêèé ñðîê ïðîøåë ìåæäó foreclosure , ïîêóïêîé êâàðòèðû èíâåñòîðîì è ïîñëåäóþùåé ïðîäàæåé Ãåîðãèþ .  ãëàçàõ áàíêà íåäâèæèìîñòü íå ìîãëà âûðàñòè â öåíå çà äâà ìåñÿöà íà 40 % îò ïðèîáðåòåííîé ñòîèìîñòè . À èìåííî |
ýòî ïðîèçîøëî â âûøåîïèñàííîì ñëó ÷ àå . Ïðè ÷ èíà òàêîãî ðîñòà âûçâàíà íèçêîé ïðèîáðåòåííîé ñòîèìîñòüþ , íî ýòî îáúÿñíåíèå ÿâíî íå óäîâëåòâîðèëî áàíê è îíè ðåøèëè îòêàçàòü Ãåîðãèþ â ôèíàíñèðîâàíèè .
Ñ áàíêàìè îñîáî íå ïîñïîðèøü , îíè âëàäåþò äåíüãàìè è âïðàâå ïðèíèìàòü ðåøåíèÿ î ôèíàíñèðîâàíèå ñäåëîê . ß ïîñîâåòîâàëà Ãåîðãèþ èñêàòü äðóãîé áàíê , êîòîðûé ïîä ÷ èíÿåòñÿ òðåáîâàíèÿì Fannie Mae è Freddie Mac . Â íà ÷ àëå ýòîãî ãîäà áûë îòìåíåí çàêîí FHA 90 Day Flip Rule , êîòîðûé êàê ðàç è äîëæåí áûë ïðåäîòâðàòèòü ñèòóàöèþ , â êîòîðîé îêàçàëñÿ Ãåîðãèé . Ïî ñòàðîìó çàêîíó èíâåñòîðó íåîáõîäèìî áûëî âëàäåòü äîìîì íå ìåíåå 90 äíåé , ïðåæäå ÷ åì îí ñìîæåò ïðîäàòü åãî . Ýòî çàìåäëÿëî ïðîöåññ ïîêóïêè / ïðîäàæè äëÿ èíâåñòîðîâ , à èìåííî îíè ñåé ÷ àñ îñíîâíûå ïîêóïàòåëè íà ðûíêå , îêîëî 40 % êóïëåííûõ áàíêîâñêèõ äîìîâ ïðèõîäÿòñÿ íà èíâåñòèöèîííûå êîìïàíèè .
Íåñìîòðÿ íà îòìåíó ýòîãî çàêîíà , ìíîãèå ôèíàíñîâûå îðãàíèçàöèè èñêóññòâåííî çàòÿãèâàþò ýòîò ïåðèîä , ïîÿâèëñÿ äàæå íîâûé òåðìèí - seasoning requirements . × òîáû èçáåæàòü òàêèõ ñèòóàöèé , óçíàéòå ó ñâîåãî ôèíàíñèñòà î ïðàâèëàõ è òðåáîâàíèÿõ â åãî îðãàíèçàöèè . Ïàðàëëåëüíî
|
âîçíèêàåò âîïðîñ : Êàê óçíàòü î òîì , êîìó ïðèíàäëåæèò äîì è êîãäà îí áûë ïðèîáðåòåí ïðîäàâöîì . Ýòó èíôîðìàöèþ âû ìîæåòå íàéòè â County Òàõ Record èëè ÷ åðåç âàøåãî àãåíòà . Åñëè íåäâèæèìîñòü , êîòîðóþ âû ñîáèðàåòåñü ïîêóïàòü ïðèíàäëåæèò èíâåñòîðó è ïðèîáðåòåíà â ïîñëåäíèå ïàðó ìåñÿöåâ , ñëåäîâàòåëüíî , âàì íåîáõîäèìî íàéòè ôèíàíñîâóþ îðãàíèçàöèþ , êîòîðàÿ íå áóäåò èìåòü seasoning requirements . Äðóãàÿ ïðè ÷ èíà , êîòîðàÿ ìîæåò çàäåðæàòü îôîðìëåíèå âàøåé ñäåëêè -íåçàðåãèñòðèðîâàííûé Deed Under Power . Ýòîò äîêóìåíò ïîäòâåðæäàåò âëàäåíèå íåäâèæèìîñòüþ . Â ñâÿçè ñ îãðîìíûì êîëè ÷ eñòâîì foreclosures âñå êëåðêè â ðåãèñòðàöèîííûõ îòäåëàõ ïåðåãðóæåíû îôîðìëåíèåì Foreclosure Deeds , ïîýòîìó ïðîöåññ ðåãèñòðàöèè íîâûõ òèòóëîâ íà âëàäåíèå íåäâèæèìîñòüþ çàìåäëèëñÿ . Åñëè Òàõ Record íå ïîêàçûâàåò Deed Under Power , îôîðìëåííûé íà íîâîãî õîçÿèíà ( èíâåñòèöèîííàÿ êîìïàíèÿ ) - çàêðûòèå âàøåé ñäåëêè îòëîæèòñÿ äî ðåãèñòðàöèè DUP .
Áðîêåð ïî ïðîäàæå íåäâèæèìîñòè
Èðèíà Ëåâòîâà 404-293-0788
www . atlantacondoforeclosure . com
|