REI WEALTH MONTHLY issue39 - Page 33

DUE DILIGENCE ­ WHAT IT IS AND WHY IT MATTERS!  LAURA ALAMERY Contractual Due Diligence There  are  certain  elements  within  the  sales  contract  or  purchase  agreement  which  are  critical  to  the  ‘satisfaction’ of due diligence. Let’s take a closer look at each of them. Contingencies – Any contingencies which the buyer wants performed prior to finalizing the purchase must be  stated on the sales contract. Some examples of these conditions may include: inspections, partner’s approval,  financing, research of code violations or permits – and, of course, a clear and marketable title. At the end of the  contingencies  timeline,  the  buyer  must  either  release  the  them  and  proceed  with  the  sale  or  cancel  the  purchase. Time  is  of  the  Essence  –  Due  diligence  supported  by  contingencies  comes  with  a  definitive  timeline  in  the  sales  contract.  If  the  buyer cannot complete his/her due diligence by  the  deadline,  he/she  will  have  to  renegotiate  with  the  seller.  The  seller  has  the  choice  whether or not to agree to the extension; which  in turn may compel the buyer to follow through  with  the  purchase  regardless,  or  cancel  the  contract. Title Discovery – Whenever you purchase real estate (especially as an investor) a marketable title is the most  crucial  element.  Without  it,  an  investor  cannot  sell  or  transfer  the  property.  There  are  several  types  of  title  discovery  searches  which  look  into  a  chain  of  title;  as  well  as  liens  or  judgments  against  the  property.  The  following are 2 main types of searches performed; keep in mind these may go by different names according to  the title company and location:   1.    Full  Title  Search  –  the  most  complete  of  the  two,  this  search  checks  into  everything  affecting  the  property’s  history.  It  is  the  only  one  that  will  be  used  prior  to  issuance  of  title  insurance,  and  is  of  course the most expensive to perform. 2.    Letter  Report  –  a  summary  of  what’s  on  the  title;  which  reveals  any possible liens and judgments.