REI WEALTH MONTHLY issue39 - Page 14

THE ESSENTIALS OF A 1031 EXCHANGE  ROBERT G. HETSLER You  can  easily  see  the  power  of  a  1031  exchange  in  the  following  example.  Both  taxpayers  sell  a  piece  of  investment  real  estate  for  $200,000.  Both  also  have  an  adjusted  basis  of  $100,000  and  they  each  plan  to  acquire new investment real estate valued at $200,000 or more. Taxpayer 1 doesn’t take advantage of a 1031  Exchange, but Taxpayer 2 does. Who would you rather be?                    Taxpayer 1 (no exchange) Taxpayer 2 (with exchange) Sale Price: $200,000 $200,000 Adjusted Basis: $100,000 $100,000 Gain Realized: $100,000 $100,000 New Investment Property:              $200,000+ $200,000+ Gain Recognized: $100,000                                                   0 Federal & State Tax: $  20,000              0 What Property Qualifies for an Exchange? Per the IRS code, “any property held for productive  use in a trade or business or for investment can be  exchanged  for  ‘like­kind’  property.”  The  term  “like­ kind” refers to the purpose of the investment rather  than the form the investment takes. This means an  investor  can  trade  an  apartment  complex  for  a  single­family  residence,  shopping  center,  raw  land  or  office  building. The  only  requirement  is  that  the  nature of the replacement property is similar to the  relinquished property. However,  the  IRS  specifically  excludes  certain  categories of property, regardless of its use in trade  or  business.  These  categories  include  stocks,  bonds,  securities,  notes  and  interests  in  partnerships.  Also  excluded  is  property  held  primarily  for  sale,  such  as  those  residential  properties purchased to “flip” and vacant land to be developed into a home. This means that flippers or private  developers  cannot  use  a  1031  exchange  for  their  business­  or  trade­related  properties.  Finally,  primary  residences are also excluded from 1031 exchanges.