REI WEALTH MONTHLY issue 40 - Page 45

REDEVELOPMENT OF EXISTING SITES AND BUILDINGS MARK ELLIOT & DAVID KIRK (vii)  Making  the  Building  a  Condominium.  charged  to  a  condominium  association  which  will  Sometimes  a  building  densification  can  include  allocate  these  costs  between  various  uses  (and  adding  another  use  to  the  improvements  made  to  condominium units) and then assessed to the office  the top of the Building (such as adding an enclosed  owner,  as  a  part  of  a  monthly  assessment.    Do  the  leases  in  the  building  permit  these  charges  (billed  association)  by  an  to  be  passed  through  to  the  tenants  as  an  operating  cost?  If they do not, one  must  carefully  assess  whether  the  operating  cost  language  is  drafted  in  a  broad  enough  manner  to  capture  the  cost  which  is  being  billed  in  an  entirely  new  manner. residential suite or a hotel floor on top of an office  Private Covenants building).    Where  this  occurs,  for  a  variety  of  reasons,  primarily  financing  requirements,  the  These  same  issues  that  an  owner  undertaking  a  building  must  probably  be  converted  to  a  building  densification  must  face  exist  for  an  office  condominium (with office use floors being one unit,  park  densification;  there  are  other  issues  involved  and  the  other  use  floors  [residential;  hotel]  being  as  well.    One  issue  unique  to  office  park  another unit).  Where this occurs, it is possible that  densification  would  be  leases  that  have  a  legal  expenses  normally  characterized  as  operating  description  attached  to  them,  which  is  used  to  expenses  under  an  office  lease  will  have  to  be  describe  the  land  upon  which  the  Building  sits.  charged in an entirely different manner; they will be  Adding  a  legal  description  to  a  lease  is  done  by  an  charged  as  a  part  of  a  monthly  assessment  to  the  owner to help define where charges for upkeep can  condominium association. be  passed  on  to  the  tenant,  and  where  common  areas exterior to the building begin and end, so that  For  example,  it  is  likely  that  expenses  that  were  a tenant's ability to expand out into the office park is  once  directly  charged  to  landlord  for  operating  the  limited.    Where  you  are  creating  new  development  building (landscaping; electricity; water) will now be  sites by carving up and combining tracts of land that