REI WEALTH MONTHLY issue 40 - Page 43

REDEVELOPMENT OF EXISTING SITES AND BUILDINGS MARK ELLIOT & DAVID KIRK (iii)    Parking.    Leases  may  treat  parking  as  common  areas  or  may  also  Building.    By  adding  square  commit to provide a certain ratio of parking spaces (“three parking spaces  footage,  an  owner  is  reducing  per  1,000  rentable  square  feet  of  premises”).    Adding  levels  of  office  a  tenant’s  share  of  the  space  to  the  top  of  an  office  building  adds  rentable  square  footage,  but  Building,  which  could  (without  does  not  add  parking  spaces,  and  that  action  will  reduce  the  building’s  other  factors  being  in  place),  parking ratio.  If an owner has committed to provide a certain parking ratio  reduce  the  tenant’s  operating  for  its  tenants,  that  commitment  can  no  longer  be  met.    Under  this  expenses.    However,  there  scenario,  it  does  not  matter  if  not  all  the  parking  is  used  prior  to  the  will  be  operating  expenses  building  densification  (because  of  parking  float  or  alternate  means  of  associated  with  the  new  transportation);  that  factor  could  go  to  the  damages,  but  not  to  whether  space,  so  while  tenant’s  there is a breach of the lease itself. percentage  of  the  building  is  being  reduced,  the  overall  pot  (iv)    Operating  Expense  Issues.    Operating  expense  provisions  are  of  operating  expenses  which  among  the  most  heavily  negotiated  provisions  in  leases.    This  arises  is  being  allocated  based  on  because  operating  expenses  mean  money  to  the  owner  and  a  tenant;  each  tenant’s  share  of  the  they  are  the  costs  to  operate  and  run  a  building,  and  one  of  the  two  building, is being increased.  If  parties  must  pay  them.    The  terms  negotiated  in  the  operating  expense  operating  expenses  on  a  per  provisions will determine which party will pay them. square  foot  per  annum  basis  are  the  same  for  the  new  How  does  building  densification  impact  operating  expenses?   There  are  space  and  the  existing  space,  three areas to consider: then there is no impact on the  existing tenants by adding the  First, adding square footage changes each tenant’s share of the Building.  new space.  That, however, is  By adding square footage, an owner is reducing a tenant’s share of the  unlikely.