REI WEALTH MONTHLY issue 40 - Page 42

REDEVELOPMENT OF EXISTING SITES AND BUILDINGS MARK ELLIOT & DAVID KIRK For  the  building  densification,  the  following  issues  may  arise  with  the  leases: (i)    Constructive  Eviction.    This  may  be  the  least  likely  impact  (because it is a difficult remedy for a tenant to invoke; the standard is a  high one to meet), but is the one that, if invoked, would cause the most  dramatic  impact.    A  tenant  constructively  evicted  may  terminate  the  lease.    The  standard  of  constructive  eviction  under  law  is  reached  generally when the premises have deteriorated to the point where they  are unfit to continue to inhabit.  While generally constructive eviction is  found  through  an  owner’s  lack  of  repair,  it  can  exist  where  the  premises are allowed to deteriorate.  Whether substantial construction  noise  and  debris  outside  the  norm  of  normal  office  occupancy  could  trigger a tenant’s claim of constructive eviction is an open question. If  the  desired  densification  is  of  an  existing  building  (where  an  (ii)    Rights  to  Alter  the  Common  Area.    The  roof  or  exterior  plaza  owner  is  adding  levels  to  the  areas may be common areas to the tenants of a building.  Many leases  building  or  taking  unusable  will  by  their  terms  limit  a  landlord’s  right  to  change  or  alter  common  space  and  making  it  usable),  areas to the detriment of the tenant, or in a material manner, and the  there  is  one  set  of  lease  issues.  law will impose limits as well, to the extent that the benefit of tenants’  We  “building  bargain  is  not  provided.    Also,  tenants  may  have  rights  to  place  densification”.    If  the  desired  communications  equipment  on  the  roof,  which  would  be  adversely  densification is taking an existing  impacted  if  there  is  a  rooftop  addition  such  as  the  addition  of  a  large,  under­developed  tract  of  penthouse level on a building. call  this  land  (such  as  a  multi­building  office  park  with  several  low­rise  buildings)  and  making  it  more  developed and denser by adding  buildings  on  undeveloped  land,  or  tearing  down  buildings  and  replacing  them  with  buildings  containing  more  rentable  square  feet,  then  another  set  of  lease  issues  present  themselves.    We  will  call  this  densification.” “office  park