REI WEALTH MONTHLY issue 40 - Page 41

REDEVELOPMENT OF EXISTING SITES AND BUILDINGS MARK ELLIOT & DAVID KIRK Moratoria A  final  consideration  when  planning  for  a  redevelopment  project  is  the  potential  for  the  local  governing  authority  to  institute  a  moratorium  on  new  zoning applications, new building permits for particular  uses,  or  other  essential  approvals.    While  such  moratoria  are  required  to  be  "temporary"  in  nature,  courts look to the particular facts and circumstances of  each  case  to  determine  if  a  moratorium  lasts  so  long  as to overly restrict property development and result in  a  compensable  "taking"  of  property.    As  a  result,  a  moratorium  may  last  several  months  while  the  local  government  takes  steps  to  address  the  purpose  of  the  moratorium,  such  as  the  drafting  of  regulations  governing mixed­use redevelopment. Leases With  leases,  there  are  matters  and  standard  lease  terms  of  which  the  owner  which  intends  to  densify  must  be  aware.    Most  of  what  is  discussed  here  for  leases  comes  out  of  negotiated  terms  in  leases;  they  are  "market"  terms,  but  they  appear  in  a  lease  that  has  been fairly negotiated; this is a problem where  there is a large tenancy.  The key for an owner  to  keep  in  mind  is  that  leases  exist  in  the  building(s)  being  impacted,  and  the  lease  is  a  complex  contract;  if  redevelopment  or  densification  violates  the  terms  of  the  contract,  then  the  owner  could  be  liable  to  the  tenant  in  damages;  be  subject to injunction; or risk a termination of the contract (lease), if the violation goes to a material element of  the bargain.  None of these possibilities are matters owners desire to face, when trying to create more leasable  space, for more cash flow; losing a tenant because of a material lease violation is going backwards. What are the areas in leases that an owner in this situation ought to pay attention to?  Where do traps lie?  The  answer will depend on the type of densification desired.