REI WEALTH MONTHLY issue 40 - Page 40

REDEVELOPMENT OF EXISTING SITES AND BUILDINGS MARK ELLIOT & DAVID KIRK Individual buildings, single properties, or entire neighborhoods also may be affected by the designation of such  buildings or locations as "historic" under provisions of the local zoning ordinance.  Such historic designations  could constrain the ability to change certain features of a property, demolish obsolete buildings, or build new  structures.    Typically,  any  development  or  redevelopment  on  historic  property  requires  the  approval  of  a  Certificate of Appropriateness ("COA") or something equivalent.  A COA typically falls within the purview of the  local historic preservation commission, which holds public hearings on the application, much along the same  lines  as  a  zoning  hearing.   The  outcome  of  such  proceedings  can  turn  on  the  taste  and  design  aesthetic  of  individual members of such commissions so is fraught with risk. Changing Circumstances Changes to the surrounding community also may have an impact on the redevelopment of existing sites and  buildings.  Physical changes, such as the widening of adjacent roads or highways, may impact the property by  converting  portions  of  the  property  into  rights­of­way  that  results  in  changes  to  important  development  standards, such as setback lines.  Political changes within a community also can have a profound effect on the  ability to redevelop a property.  As an example, many new cities have been formed over the past decade in the  metro Atlanta  area,  largely  in  response  to  a  desire  by  local  citizens  to  have  what  they  perceive  as  a  more  responsive government, particularly when it comes to zoning and land use matters.  Because zoning and land  use are so central to the formation of  such  cities,  new  cities  may  adopt  very  strict  zoning  requirements  that  could,  for  example,  severely  restrict  rental  housing,  as  opposed  to  owner­occupied housing, as part of a  mixed­use  development.    Related  to  that,  area  residents  may  oppose  redevelopment  projects  that  seek  to  increase  density  based  on  perceptions  of  increased  traffic,  school  overcrowding,  overtaxed  services,  reduction  in  the  quality  of  life.    This  is  a  particular  concern  when  redevelopment  plans  require  rezoning  or  some  other  public  approvals.