REI WEALTH MONTHLY issue 40 - Page 38

REDEVELOPMENT OF EXISTING SITES AND BUILDINGS MARK ELLIOT & DAVID KIRK This is an appealing course; land basis is fixed, so more density brings the same revenue opportunity for the  owner as with the rest of the asset, with a very large component of the cost (land cost) excluded.  However,  this opportunity comes with other considerations and, if they are not properly addressed, traps, that must be  addressed at the front end of any densification.  If not, an owner can risk substantial impairment of the asset. The risks and issues for an owner to consider when it  densifies,  fall  into  3  categories.    Those  categories  are:    what  impact  does  zoning  and  land  use  have;  what impact do the current leases in the asset have;  and  what  impact  do  project  wide,  private  covenants,  conditions and restrictions have.  Each of these must  be  addressed  by  an  owner  which  desires  to  densify  office  assets.    There  are  both  practical  and  legal  concerns to densification plans. Zoning and Land Use Restrictions Zoning  and  land  use  restrictions  must  be  fully  understood  before  embarking  on  a  redevelopment  project,  as  they  could  prevent  or  limit  the  scope  of  what  may  be  done  with  the  property,  absent  a  time­consuming  and  costly effort to change such restrictions. Current Zoning The zoning classification under which the property was originally developed, assuming it is still in place, must  first  be  considered.    Often,  the  property’s  original  zoning  classification  of  limit  the  type  and  intensity  of  uses.  This  is  typical  of  suburban  office  parks  developed  under  a  zoning  classification  appropriate  at  the  time  of  development.    For  example,  the  original  zoning  of  suburban  office  parks  may  limit  uses  to  office  and  some  accessory  retail  or  restaurant  space  but  prohibit  residential  development,  stand­alone  retail,  or  full­service  restaurant uses.  In addition, parking requirements may be excessive in light of current conditions or the ability  to  share  parking  between  newly  contemplated  uses.    Furthermore,  the  maximum  floor  area  ratio  or  other  development standards may reflect a past era's approach and not allow for the contemplated density typical of  today's mixed­use developments, particularly in areas that may be served by transit.   Accordingly, the mixed­ use  redevelopment  plan  may  not  be  achievable  under  the  current  zoning.    Rezoning  the  property  to  an  appropriate classification may be the only path forward for the proposed redevelopment project.  Such an effort  typically  takes  several  months;  requires  substantial  resources  for  professional  design,  engineering,  and  legal  assistance; involves extensive public involvement; and carries inherent risks.