REI WEALTH MONTHLY issue 40 - Page 20

THE CREDIT CRISIS: 10 YEARS AND COUNTING RICK TOBIN The implosion of the subprime mortgage industry, Alt­A  mortgages,  EZ  Doc  (no  income  and  /  or  no  asset  verification options) 1st and 2nd mortgages, owner and  non­owner  occupied  EZ  Doc  credit  lines,  option  pay  ARMs  (adjustable  rate  mortgages)  that  had  starting  negative amortization payment rates of 1% and 40­year  terms, and 100% loan to value owner and investor loans  up to as high as $1.4 million (one to four units) with no  money  down  began  vanishing  earlier  in  2006  prior  to  rapidly decreasing in loan program numbers in 2007.  Perhaps  the  main  reason  why  there  were  millions  of  foreclosures  filed  across  the  U.S.  between  the  last  major housing market peak near 2006 or 2007 and over the next few years was that a majority of home buyers  and investors in pricier regions or “bubble” or “flipper” states such as California, Arizona, Nevada, and Florida  qualified for third party mortgages to buy the properties with no income verification that later disappeared after  the  financial  markets  almost  imploded.  Buyers  usually  need  money  to  get  into  and  out  of  a  deal.  Once  the  money dries up, it becomes more challenging to unload a property to anyone besides an all­cash buyer.  Once the “music” stopped playing (or the easy money flow) on a larger scale beginning in 2007, then property  owners,  investors,  and  new  buyers  had  far  fewer  lending  options  available  to  them  to  either  refinance  their  existing  mortgage  debt  or  qualify  for  no  money  down,  EZ  Doc  loans to buy the properties that were for sale at the time. It was  akin to the music stopping during a game of Musical Chairs as  there were more people actively seeking the safety of available  chairs. In many ways, it was like passengers on the Titanic ship  reshuffling  deck  chairs  trying  to  survive  instead  of  grabbing  the  nearest  lifeboat  for  safety.  The  2007  version  of  the  Titanic  “icebergs” were the frozen financial and derivatives markets that  were  sinking  lenders,  investment  firms  on  Wall  Street  and  elsewhere, investors, and property owners around the world.  Sadly, the U.S. subprime mortgage implosion has been blamed by many financial analysts around the world as  the  catalyst  or  primary  cause  of  the  ongoing  Credit  Crisis.  Yet,  delinquent  subprime  mortgage  loans  only  accounted for less than 1% of all total outstanding defaulted financial debt towards the early years of the Credit  Crisis back in 2007 and 2008.