REI Wealth Magazine Issue #52 - Page 77

W hen flipping  properties, you also  need to consider  repair costs, holding costs, real  estate commissions, closing  costs, estimated profit, and lost  opportunity costs.   Let’s analyze  each of these costs separately. Repair costs.  The repair costs  will likely be your largest cost,  so you need to calculate them  carefully.  If you’re able to  inspect the interior, you’ll be  able to estimate the repairs and  renovations needed to make the  house salable.  However, if you  aren't able to inspect the interior,  use 10% of the purchase price as  your estimate of repair costs.  In  the alternative, multiply the  square footage of the house by  $7.00.  For example, if the  property has 1,500 square feet,  the estimated repair cost would  be $10,500. Holding costs.  It’s going to take  you approximately 2­4 months  to repair, market, and sell the  property.  During those months,  you’ll incur holding costs (i.e.  mortgage payments, taxes,  insurance, and utilities).  Neophyte flippers frequently  forget to include these costs in  their budgets.  If you’re worried  about these costs, you can  significantly reduce them by  living in the house during this  period, which is exactly what  many flippers do when they are  just starting out.  Instead of  chalking up your monthly  expenses as holding costs,  simply consider it rent.  Another  way to trim your holding costs is  to price the house correctly the  first time.  By offering the best  home in its class at the best  price, you’ll sell the home faster  and lower your holding costs to  more than cover the cost of  selling the home for a little less.  Real estate commissions. You  can assume you'll pay a 6%  commission to your real estate  agent for selling the house when  you flip it.  For that money, the  agent will market your property  for sale, list it in the Multiple  Listing Service and related  websites, advertise in local  newspapers, receive and submit  offers, negotiate with the buyer,  and assist you with the timely  close of escrow.    Closing costs.  You will incur  closing costs when it comes time  to sell the property.  These costs  include escrow fees, title  insurance, transfer tax, recording  fees, and other miscellaneous  charges.  For a rough estimate of  closing costs, figure 2% of the  anticipated selling price.  77 “Every  investment you  make has an  opportunity cost.  With respect to  flipping, lost  opportunity cost  boils down to  making choices  between various  deals.”