REI Wealth Magazine Issue #52 - Page 17

     For example, if the crossed rental was sold at a 5 CAP  rate, and the crossed lender’s interest rate was 7%, the  borrower may choose to sell the rental and come up with  money to satisfy the lender should the lender want more  than the $325,000 net proceeds from the sale. In other  words, there are times when it makes economic sense to  come up with money in order to sell property. Another  similar scenario like this occurs when there is a blanket  loan covering multiple properties, as is the case when an  apartment building has been converted to condos and the  owner of the building desires to sell off one condo at a  time. A typical lender on the building will usually have  release prices [agreed ahead of time] under which the  lender will allow each unit to be sold and the lender takes a  specific amount [or percentage of each sale] as a pay­down  of its loan.      The release price can be negotiated between borrower  and lender. Because the lender did not take the new  property alone due to the high LTV, many times the lender  will reduce its pay­down to where it feels comfortable with  a specific amount of its loan on the remaining property. To  make this point clear, let’s say that the lender usually  makes loans for rental properties at an LTV of no more  than 55%. Since the new rental was purchased for  $800,000, the lender would be fine with a loan balance of  $440,000. Thus, in order for the lender’s exposure to be  reduced from its original loan of $550,000, it may be  willing to accept $110,000 from the sale of the first rental  in order for the lender to release its crossed lien. In this  case, the borrower would sell the first rental for $525,000,  pay off the first mortgage of $200,000, and pay the lender  in second position $110,000 [to release its crossed lien of  $550,000], and pocket the rest of the proceeds from the  sale [$215,000]. The borrower would keep $215,000 from  the sale, and the only debt on the second rental would be  the lender [who crossed] of $440,000.      Borrowers who overlook release prices [a specific  clause in the loan documents] risk having to ask the  crossed lender after the fact under what circumstances the  lender would be willing to release the first property. If  there is no agreement ahead of time, the borrower runs the  risk of being at the mercy of the lender, as the lender does  not have an obligation to release its lien for less than what  it is owed.      Many lenders may be willing to work out a reasonable  amount for releasing either property, as it is in the lenders  best interest to reduce the borrower’s default risk. Having  more than one property as collateral sounds good in  principle, but the added exposure of having a loan spread  out amongst more than one property may not be worth the  risk. Each situation will be different, but, as a general rule,  it is more conservative from the lender’s viewpoint to have  17