REI Wealth Magazine Issue #52 - Page 16

T here are times when a  lender is going to ask for  additional [real estate]  collateral in order to make a  borrower a loan. The most likely  scenario for this is when there is  not enough equity in the target  property. Other scenarios include  a borrower with less than stellar  credit, or the type or quality of  the target property may not be  enough to satisfy the lender to  make the loan, as most lenders  are more interested in making  loans that will pay them back  instead of facing foreclosures.  For this reason, the lender may  ask the borrower to put up  additional collateral satisfactory  to the lender so as to give the  borrower an incentive to avoid  defaulting on the loan.      In many cases, this cross  collateralization may not be  something the borrower worries  about, as the borrower intends to  pay the lender in full. The  general plan is for the borrower  to refinance the target property at  a point where a new lender does  not require cross collateralization,  pay off the existing lender, and  the existing lender releases both  properties; however, what  happens when the borrower sells  the crossed property, or has the  opportunity to refinance the  target property, and there is not  enough to pay off the current  lender who crossed?      The danger here is that the  lender may hold up the sale  because it does not want to  release their lien until they are  paid in full. For example, let’s  say the borrower owns a rental  house that is worth $500,000 and  there is a first mortgage in place  for $200,000. The borrower wants  to buy another rental for $800,000  and has $250,000 to put as a down  payment. The borrower asks a  lender to loan the remaining  needed $550,000, but the lender is  not comfortable with the LTV  [68.75%], so the lender asks what  other real estate the borrower  owns, so it can cross collateralize  its $550,000 loan. The borrower  mentions the other rental, and the  lender decides to ask for crossing  on the first rental. Thus, the lender  has lowered its risk because of the  equity in the first rental.      Now, let’s say that the borrower  receives an unsolicited offer for  the first rental of $525,000, and he  wishes to accept it. If there was no  cross collateral against this  property, the borrower could  accept the offer, pay off the  existing first of $200,000, and  pocket the $325,000 remainder.  However, because the rental has  been crossed, the lender has  16 $550,000 against the property in  second position. That means that  there is technically $750,000 of  liens showing up against the  property. The borrower cannot  accept the $525,000 offer without  having the second [the crossed  loan] release its lien.       For this reason, it is imperative  for there to be an agreed upon  release price in which the lender  agrees ahead of time to release its  interest in either properties for a  specific sum. It does not  necessarily have to be just the  remaining equity in the first sale  [$325,000 in our example]. The  release price could be a smaller  amount. It could also be a larger  amount [up to what the lender is  owed]. If the lender desires more  than the $325,000, the borrower  would have to come up with  additional cash in order to transact  the sale. This may not be all bad,  as the crossed lender’s loan has  then been reduced.