RE/MAX KOREA Journal Vol.8 - Page 8

TREND JOURNAL Vol.8 2018 JOURNAL Vol.8 2018 문재인 정부 下 빌딩 투자의 성공 조건 정책적 변수보다 빌딩 내부 시장 메카니즘의 변화에 주목해야 한 순수익(NOI, Net Operation Income)을 부동산의 가격으로 나눈 것을 말한다. 다만, 한국에서는 통상 보증금과 관리비를 제외 한 1년 간의 임대료만을 가지고 투자금액대비 수익 률을 계산한다. 이 방법이 가장 일반적으로 쓰이고 있는데, 똑같은 수익률을 언급하더라도 사람마다 그 개념에서 굉장히 차이점이 있다는 것을 감안해야 착 의 부동산 정책의 변화 또한 주로 주거 또는 토지 시 에는 이 같은 정책변수 외에도 금리, 수급, 경기, 대 장을 겨냥해서 운용되었으며 빌딩 등 다른 부동산은 출규제 등 다양한 변수가 복합적으로 작용한다. 문 정책 변수에서 비교적 자유로웠던 편이다. 정부에서 정책변수뿐 아니라 다른 부분도 급격한 변 아파트 정책기조 변화는 빌딩 시장에 파급효과 불 러온다 단 빌딩 시장은 정부 정책의 직접적인 영향을 받 는 예는 드물지만 아파트 규제가 강화되면 반사이익 을 누리는 경향을 띤다. 정부 규제의 결과로 아파트 투자 수요가 위축되면 빌딩 시장이 상승세를 타는 경우가 많다. 아파트가 재테크의 수단, 또는 투자 대 상으로서의 입지가 흔들리는 경우 투자가들은 상대 적으로 규제가 덜한 오피스빌딩과 상가건물 등 수익 형 상품 쪽으로 눈길을 돌리는 법이다. 이 같은 이유로 문재인 정부에서 빌딩은 정책적 반사이익을 볼 가능성이 높아 보인다. 또 빌딩 시장 화는 없을 것으로 보인다. 금리 인상요인이 엄존하 지만 그 변화가 시장에 큰 영향을 미칠 수준은 아닐 것으로 점쳐진다. 빌딩 시장에 대한 대출규제를 강 화하려는 움직임은 포착되지 않고 있다. 수급, 경기 등 다른 경제적 변수는 긍정적이든 부 정적이든 과거 정부와 비슷하거나 다소 호전될 가능 성이 커 보인다. 이 같은 요인들을 종합하면, 새 정부 들어 전반적 인 관점에서 빌딩 투자 시장은 급등과 급락의 어느 한 축으로 급격히 기울기보다는 지난 4~5년 동안의 꾸준한 상승 흐름을 계속 이어갈 것으로 보인다. 주가와 정(+)의 관계에 있는 부동산의 가격 또한 상 거용 부동산 시장은 큰 폭의 변화를 겪고 있다. 새 정 승했던 것으로 볼 수 있다. 장을 형성하는 데 초점을 맞춰 8.2대책을 발표했다. 관리비를 전체 수입으로 계산하느냐의 여부, 최 근 저금리 구조 하 융자의 반영 여부 등에 따라 같은 물건이라도 수익률이 달라진다. 또 감가상각비, 세 금 등 어떤 항목의 운영유지비를 고려할 지도 중요 한 변수로 작용할 수 있다. 2 3 단계 차별화 - 강남·도심·여의도의 차별 화, 세부 시장의 차별화, 개별 빌딩간 양극화 두 번째 트랜드는 차별화이다. 과거 임대료와 공 실률 등에서 비슷한 사이클을 보이던 강남, 도심, 여 의도 등 3대 시장이 이제는 각 지역의 수요 공급에 따라 각자 움직이고 있는 형국이다. 또 같은 권역 내에서도 개별 빌딩의 컨디션에 따 라 매매가 및 임대료가 큰 차이를 보인다. 규모에 따 이에 따라 빌딩 투자자들은 문 정부 출범이라는 라서도 큰 편차가 보이고 있다. 예를 들면 중소형 빌 변수를 부차적으로 바라보면서 그간 빌딩 시장 내부 딩은 매수자 시장, 대형빌딩은 매도자 시장의 경향 메카니즘의 변화 방향을 정확히 읽어내고 이에 적절 을 띠고 있다. 500억 이상의 중대형 빌딩을 매입을 히 대응하는 투자 전략을 세워야 할 것으로 판단된 희망하는 매수자는 대기수요가 흘러넘치고 있다. 다. 이런 맥락에서 빌딩 시장의 변화 흐름을 큰 틀에 문재인 정부가 출범하면서 아파트를 중 으로 한 주 오를 방지할 수 있다. 간접투자상품의 발달로 투자회사에서 좋은 위치 서 정리해 보았다. 의 안정적인 오피스 빌딩을 선호하다보니 매수 기 1 회를 잡기가 쉽지 않다. 그만큼 좋은 물건이 귀하다 수익률이 빌딩 가치를 결정하는 시대…과학 적인 수익률을 도출해야 한다 는 반증이다. 그러다보니 가격은 계속 오르고 수익 률이 받쳐주지 않아서 오피스 빌딩 외 리테일빌딩, 8.2대책과 연이은 규제책으로 일단 아파트 시장 우선 가장 눈에 띄는 트렌드는 수익률이 부동산 이에 문 정부는 신속하게 규제의 칼을 빼들었다. 의 과열 양상이 진정되는 분위기이다. 대책 발표로 가치를 결정하는 시대로 바뀌었다는 점이다. 과거처 아파트 시장의 불안은 이명박 정부와 박근혜 정부의 그동안 오름세가 거침없던 서울 강남권 아파트값이 럼 시세차익에 대한 기대심리가 상당 부분 사라진 문재인 정부 들어서서 아파트 가격이 급등한 요 양도세, 주택담보대출, 청약제도 등에 있어서의 과 보합 내지 안정세를 보이고 있다. 현실에서 투자대비 빌딩의 임대수익이 어느 정도인 인으로는 탄핵정국에서 대선으로 이어진 정치적 불 도한 규제완화와 저금리, 대내외 경제개선 등이 맞 이처럼 문재인 정부 출범 이후 아파트 시장이 롤 지가 투자여부를 결정하는 핵심 기준이 되었다. 여 3 안감의 해소, 한국은행의 기준금리 동결조치와 이로 물리면서 다주택자 등의 투기수요가 늘어나면서 발 러코스트를 타고 있는 데 반해 빌딩 시장은 상대적 기서 수익률 개념을 좀 더 자세히 짚고 넘어갈 필요 는 점이다. 전통적 방식의 오피스 빌딩 투자뿐 아니 인한 저금리 유지에 대한 기대감 등을 들 수 있다. 특 생한 것으로 진단했다. 따라서 집값 급등지역의 단 으로 평온한 모습이다. 가 있을 것 같다. 세계 공통적으로 Cap Rate 라는 용 라 수요층이 확대되면서 다양한 빌딩 상품에 대한 히 주가가 사상 최고치를 경신하며 급등함에 따라 기 투기수요를 조기에 차단하고 실수요자 중심의 시 어를 사용하는데, 우리말로는 자본환원율이라고 한 투자관심이 늘어나고 있다. 예술적인 건축물을 선호 다. 부동산의 총수입에서 세금과 운영유지비를 제외 하는 수요가 있는가 하며 리테일 중심 빌딩을 선호 부 출범 직후 아파트 가격이 가파르게 오름에 따라 8.2대책을 통해 즉각적인 시장 규제책을 내놓았다. 8 문 정부뿐 아니라 지난 30여 년 동안 다른 정부 물류창고 등에 관심을 갖기도 하고 최근에는 해외 부동산에도 관심을 기울이기 시작했다. 빌딩 매수 수요층 성격의 다변화 세 번째는 빌딩 매수 수요가 다변화하고 있다 9