RE/MAX KOREA Journal Vol.8 - Page 28

ANALYSIS JOURNAL Vol.8 2018 JOURNAL Vol.8 2018 지난 4~5년 동안 빌딩 거래시장은 거침없는 고공 그럼에도 불구하고 매매가는 끄떡없는 모습을 행진을 이어왔던 것이다. 빌딩 임대수익률이 과거 보이고 있다. 여전히 강남 빌딩의 인기는 현재진행 에 비해 다소 하락하기는 했지만 여전히 4~5% 정 형인 것으로 파악된다. 최병록 리맥스와이드파트너 도로 은행 이자보다는 높은 데다가 거래가격도 강 스 이사는 “임대료 정체 기조가 수년째 이어지고 있 한 하방경직성을 띠고 있어서 시세차익 가능성이 고 올 1분기에는 거래량도 다소 줄어드는 등 매매가 여전히 높았기 때문이다. 이 같은 투자 매력에 힘 하락 압력 요소가 많음에도 불구하고 매매가는 여 입어 강남지역을 중심으로 부동산 상품으로서 빌 전히 강보합세를 보이고 있다”고 시장 분위기를 전 딩의 인기는 하늘 모르고 치솟았다. 했다. 하지만 이 같은 빌딩 시장 활황세가 2018년부 그는 “강남 빌딩 시장은 일반 부동산 경기와는 완 터는 다소 둔화될 것으로 점치는 의견이 업계 일 전히 다른 사이클을 그리고 있다”며 “이 다른 사이 각에서 제기되고 있다. 이 같은 견해의 핵심 근거 클의 본질을 꿰뚫어 보는 게 바로 강남 빌딩 투자성 는 기대수익률이 저하되고 있다는 점이다. 지난 공의 키”라고 조언했다. 수 년 간 공실 증가와 실질임대료 인하 흐름이 꾸 강남 빌딩 불패신화의 ‘두 얼굴’ 준히 이어지면서 투자수익률이 점점 낮아지고 있 강남 빌딩 시장이 갖는 특별한 부동산 사이클 다는 것이다. 일반적으로 빌딩 매매가는 총면적을 기준으로 뽑게 또 그동안의 거래시장 활황세로 인해 서울지역 마련이다. 현재 강남에선 총면적 3300㎡(1000평)규 알짜 매물(입지가 좋거나 미래가치 상승이 기대되 모 빌딩의 매매가가 170억~200억 원 수준이다. 연 는 물건)들이 거의 소진됐다 점도 향후 시장이 수익률로 치면 3~4% 정도. 반면 강북에선 같은 면 다소 둔화될 것이란 예측에 힘을 보탠다. 정부가 적의 빌딩이라고 하더라도 연 수익률 5~6%사이에 금리 인상의 신호를 지속적으로 보내고 있는 것도 서 거래가 이뤄진다. 수익률만 보면 강북이 강남보 빌딩 시장에 적신호로 작용하고 있다. 이외에도 다 경쟁력이 있는 편이다. 국내 경제의 불투명성이 증대됨에 따라 일부 매수 임대료 정체와 거래량 감소에도 불구하고 매매가는 ‘끄떡없다’ 자들이 관망세로 돌아설 가능성이 커 보인다. “강남 빌딩 시장은 일반 부동산 경기와는 완전히 다른 사이클” “이 사이클의 본질을 꿰뚫어 보는 게 바로 강남 빌딩 투자성공의 키” 이 외에도 대표적 안전자산으로 입지를 굳혔다 신고하는 순간 세무 당국의 표적이 되기 쉽다. 수십 는 점을 들 수 있다. 다른 부동산에 비해 불황 여파 그럼에도 불구하고 빌딩 투자에 관심 있는 자산 억에서 수백억 원의 자산가 중 자신의 재산 내역을 에서 한발 비켜서 있는 느낌이다. 대부분 전문가들 가들이 유독 강남으로 몰리는 이유는 무엇일까. 바 온전히 공개할 이는 없다고 봐도 무방하다. ‘빌딩 매 은 경기 상승 국면에 가장 먼저 오름세로 유턴할 부 로 강남 빌딩의 매매가 상승 때문이다. 강남과 강북 입가 100억 원에 대한 자금 출처’를 밝히기가 어렵 동산으로 빌딩을 꼽는 데 입을 모은다. 의 부동산값 상승의 차이는 아파트에만 제한되는 기 때문에 아예 일부러 대출을 받는 것이다. 것이 아니라 땅값, 빌딩가격 등 거의 모든 부동산에 서 동시에 나타나고 있는 것이다. 주거시장이 아무리 깊은 침체의 늪에 빠져 있더 등기부등본상에도 대출금을 완전히 상환하기 전 라도 압구정 현대아파트나 한강변 반포 재건축 단 에는 계속 애초 대출 설정액만 표기된다. 10억 원 대 지는 큰 흔들림이 없는 것처럼 강남 핵심지역의 빌 또 절세나 상속의 수단으로 빌딩 매매가 자주 활 출을 받아 9억 원을 갚고 1억 원에 대한 이자만 내고 딩 또한 웬만한 불황에 끄떡없는 안전자산으로 확 용되는 측면도 무시할 수 없다. 공식적으로 빌딩 매 있어도 서류상에는 여전히 갚아야 할 대출금이 10억 고하게 자리매김한 것이다. 매에 나서는 이들은 개인과 기업이 5 대 5 수준이다. 원으로 표시된다는 뜻이다. 세무서에서 일일이 은 전문가들은 강남 핵심지역 빌딩시장을 불황에 하지만 법인을 따로 세워 투자할 때도 많기 때문에 행에 전화를 걸어 얼마를 갚았는지 확인하지도 않 가장 늦게 반응하는 반면 호황기에는 가장 먼저 회 중소형 빌딩은 개인 투자자가 조금 더 많다. 빌딩을 고 확인할 수도 없다는 게 전문가들의 말이다. 복세를 보이는 부동산 상품으로 꼽는다. 2008년 글 사들이는 개인은 대부분 전문적인 임대 사업자다. 또한 강남지역 빌딩 매매가격이 침체기를 버텨 로벌 금융 위기 당시에도 다른 대부분의 부동산은 하나의 건물을 종자로 몇 년 동안 받은 임대료를 꾸 내는 ‘힘’으로 몇 가지 요인을 더 꼽을 수 있다. 우선 2008년 상반기에 이미 불황 국면에 들어갔으나 강 준히 모아 또 다른 건물을 사들이는 식이다. 강남 지 강남 빌딩을 대체재가 아닌 필수재로 인식하는 매 남 빌딩시장은 4/4분기 이후에나 불황의 영향권 안 뿐만 아니라 빌딩 매매가가 꼭지에 도달했다는 인 역 중소형 빌딩은 그래서 한 사람이 여러 개의 빌딩 수세가 존재한다는 사실이다. 일례로 명품 매장이 에 들어간 것으로 분석된다. 게다가 유동성, 특히 중 식이 확산되고 있는 것도 매수세의 발목을 잡는 을 보유한 경우가 흔하다. 필요한 패션, 뷰티, 고품격 인테리어 업체들의 경우 견기업이나 개인 자산가들의 유동성 및 자금 여력 본사 사무실이나 직영 매장을 청담동 일대에 둬야 이 흘러넘치는 것도 호재로 작용하고 있다. 요인으로 작용할 것이다. 28 또 100억 원의 건물을 100%자기 돈으로 샀다고 강남 빌딩 투자자들의 또 다른 특징 중 하나는 이에 따라 최근 빌딩 시장은 거래량이 줄어드 ‘대출’을 적극 활용한다는 점이다. 자기자본이 충분 는 양상을 보이고 있다. 그만큼 매수자들이 신중 하다고 하더라도 일부러 대출을 끼는 경우가 많다. 또 고급 외제 승용차, 식음료 업체 등도 투자 목 별로 없는 상태에서 자산가들이 중장기 저축성 투 해졌다는 반증이다. 그동안 빌딩 시장의 임대수익 예를 들어 100억 원짜리 빌딩을 자녀에게 상속하는 적이 아닌 사용 목적에 따른 필요로 장기적 안목에 자, 이른바 묻어두기 투자 대상으로 빌딩을 선택할 률이 수년째 정체 내지 하락 양상을 보여 왔고 빌 것보다 살아생전 증여하는 것이 세금 면에서 훨씬 서 강남 빌딩을 보유하려는 경향을 가진다. 이 같은 가능성이 커지는 것이다. 딩 가격 또한 과도하게 오른 감이 있기 때문에 매 유리하다. 그런데 상속은 건물 가치 100%, 즉 100 실수요가 강남 빌딩 시장을 떠받치고 있기 때문에 수자들이 거래 시장에 쉽게 뛰어들지 못하고 있는 억 원에 대해 세금을 매기게 된다. 이에 비해 증여는 경기 흐름을 크게 타지 않고 가격이 강한 하방경직 것으로 보인다. 대출분을 뺀 나머지 금액만 징세 대상이다. 성을 보이는 것으로 풀이된다. 하는 명확한 이유가 있는 것이다. 유동성의 물꼬를 터줄 만한 마땅한 투자 대상이 박용태 RE/MAX GoldAsset 이사 이철형 RE/MAX Widepartners 팀장 29