RE/MAX KOREA Journal Vol.8 - Page 16

INVESTMENT JOURNAL Vol.8 2018 JOURNAL Vol.8 2018 30 억~ 100 억 원 꼬마빌딩 투자 30 계명 무조건 새 빌딩만을 찾는 건 금물이다. 그만큼 가격이 비싸고 임대수익이 보장되지 않는 만큼 입지가 검증된 낡은 빌딩을 눈여겨볼 필요가 있다. 꼬마빌딩 투자 백전백승을 위한 가이드라인 낡은 빌딩이라도 리모델링을 통해 내부를 개조하거나 우량 임차인으로 교체하는 등 적극적인 임차인 관리를 하면 수익률을 끌어올릴 수 있다. 에서 제시하는 수익률은 일반적으로 ‘명목수익 ’ 후되는 현상을 말한다. 신분당선으로 큰 기대를 및 내부기둥, 화장실 등을 꼼꼼히 확인해야 한다. 이다. ‘실질수익률’에 근거해야 제대로 된 수익률 모았던 분당 정자역 상권이 강남역의 빨대효과로 이런 시설과 관련해 경쟁우위를 가진 빌딩을 골 상권에 가장 적합하도록 층별 리뉴얼을 세심하게 을 산출할 수 있다. 즉 공실률, 각종 세금, 감가상 도리어 위축된 것이 대표적 케이스. 전철이나 도 라야 매입 후 공실 걱정을 덜 수 있다. 그 외 정화 법적 권리관계를 잘 파악해야 한다. 등기부상 권 고려해야 한다. 지역에 따라 3 층 이상은 원룸이나 각, 기타 운영경비 등을 감안해서 수익률을 계산 로 개통이 무조건적으로 호재는 아니라는 사실을 조시설, 전기와 가스안전, 환경관련시설 등 시설 리관계 및 임대차계약, 토지이용계획확인원, 도 사무실로 만드는 것도 고려해봄직하다. 요즘 원 하라. 유념하라. 과 구조와 관련된 부분을 세밀하게 체크해야 한 시계획 등 공적 장부에 대한 법적 검토는 필수다. 5 꼬마빌딩 투자 30계명 룸이 많아졌다고 하지만 일부 대학 캠퍼스나 오 1 21 다. 피스 상권 주변은 여전히 원룸 공급이 부족하다. 10 14 22 18 꼬마빌딩은 크게 3 가지 종류로 분류할 수 있다. 6 물론 아무리 매매가가 저렴해도 준공한 지 30년 분산효과도 고려하라. 분산효과는 빨대효과와 달 기존 임차인들과의 임대차계약을 승계하는 경우. 이상 된 건물이나 골조 형태가 철근콘크리트가 리 새 교통수단 개통으로 두 도시가 서로의 장점 투자 베테랑이라면 밸류에드 (value add) 투자에 기존 계약서들을 꼼꼼하게 체크하는 것은 기본. 다. 각 종류별로 투자접근법을 차별적으로 가져 빌딩 투자는 현재를 사는 것뿐만 아니라 미래를 아닌 벽돌로 쌓은 건물은 위험하다. 단 재건축이 을 살려 균형 있게 발전하는 것을 뜻한다. KTX 와 관심을 가지라. 밸류에드는 입지여건은 괜찮지만 또 드문 경우지만 절세 등의 목적으로 임대차계 가야 한다. 사는 것이다. 미래 발전가능성이 높은 지역에 투 나 리모델링을 염두에 둔 경우는 괜찮다. 경춘고속도로 개통 후 천안과 춘천의 인구가 늘 건물 리모델링이 필요한 곳에 투자하는 것을 말 약서가 두 종인 사례가 있는데, 이러한 경우 진성 어나고 상권이 발달한 게 대표 모델. 교통호재 지 한다. 가격적인 매력이 있는 물건을 사서 리모델 계약서 확인은 필수. 역 투자 시 분산효과의 수혜를 누릴지 빨대효과 링 등을 거쳐 가치를 높이는 방법이다. 건물 매입 의 희생양이 될지 잘 따져보라. 비용 외 추가적인 자금 투자 등이 동반되기 때문 상가주택형, 근린업무형, 업무중심형으로 나눈 자하라. 싸더라도 외곽은 피하라. 현재 블루칩이 2 거나 아니면 미래에 블루칩이 될 수 있는 대상에 11 투자하라. 싼 게 비지떡. 각 종류별 우선적 고려사항은, 상가주택형은 상 주인구, 근린업무형은 유동인구, 업무중심형은 임대수익의 근간이 되는 임대료를 정확히 파악해 7 대기업 및 관공서 밀집지 등으로 요약할 수 있다. 3 무조건 새 빌딩만을 찾는 건 금물. 입지가 검증된 야 한다. 명목임대료에 근거해 전체 임대수익을 라도 리모델링을 통해 우량 임차인으로 교체하는 19 최근 빌딩 투자 시 최우선 고려요인은 수익률이 니다. 외견상 명목임대료는 높지만 무상 임대 등 테마와 스토리가 있는 지역을 주목하라. 경리단길 며 수익률의 핵심 중 하나는 공실률이다. 현재 공 을 둬 실질임대료가 낮은 경우가 많기 때문이다. 이나 연남동처럼 최근 인기지역으로 부상한 곳들 특히 법정 상한 용적률을 채우지 못한 저층 노후 실상태 점검은 기본이고 향후 예상 공실까지 분 또한 옵션으로 제공한 다른 무상 서비스가 있는 의 공통점은 개성과 테마가 뚜렷하다는 것이다. 건물을 주목하라. 이 같은 ‘비효율적’ 건물을 매입 석해야 한다. 주변 빌딩 공실률 확인도 필수. 지 세부적인 계약조건을 확인하는 게 중요하다. 장기적 안목에서 이처럼 트렌디하고 발전가능성 해 리모델링이나 재건축을 하면 의외의 수익을 이 보이는 지역에 우선적 관심을 두는 게 좋다. 얻을 수도 있다. 4 빌딩 구입에 앞서 단연 1층을 눈여겨봐야 한다. 1 빌딩을 산다는 건 땅을 사는 것이다. 자본이득은 물리적 감가상각뿐 아니라 경제적·기능적 감가 여전히 중요한 요소라는 의미. 땅값이 꾸준하게 상각에 따른 위험을 최소화하기 위한 고려도 반 레버리지 비중을 낮추고 여유자금으로 투자해야 빌딩 하자를 꼼꼼히 점검해야 한다. 특히 서울의 상승했거나 상승할 가능성이 큰 지역을 우선하 드시 필요하다. 한다. 요즘 같은 불확실한 경기상황에서는 전체 중심업무지구인 강남 도심 여의도 등과 지방의 투자금에서 차입금 비중을 30% 이하로 가져가는 주요 광역시 중심업무지구에는 준공된 지 15년을 것이 현명하다. 넘긴 꼬마빌딩이 많다. 노후 빌딩의 경우 물리적 16 한결같은 인기의 배경은 바로 이 지점이다. 13 9 이드 된다. 17 새로운 교통수단 개통으로 큰 도시로의 집중현상 수익률에 대한 세분화된 접근이 필요하다. 시중 16 빨대효과 (Straw Effect) 를 주의하라. 빨대효과는 이 심화되고 비교열위인 중소도시지역은 더욱 낙 20 점으로 다양한 개발호재와 겹치는 경우가 많다. 최근 대표 사례로는 강남 삼성역 주변을 꼽을 수 층에 프랜차이즈 커피 전문점 같은 업종을 입점 시킬 수 있는 경우 그 건물 가치는 한 단계 업그레 24 다. 교통 결절점은 여러 교통수단이 연결되는 지 12 라. 땅값이 오르면 빌딩 가격도 뛴다. 강남 빌딩의 등 납세 관련 서류에 대한 확인을 거쳐야 한다. 교통 결절점 부상지역은 제1의 투자 고려대상이 8 등 적극적인 임차인 관리를 하면 수익률을 끌어 올릴 수 있다. 국세 및 지방세 완납증명서, 환경개선부담금서 15 계산하는 경우가 있는데 이는 정확한 방법이 아 낡은 빌딩을 눈여겨볼 필요가 있다. 낡은 빌딩이 23 에 리스크가 존재하지만 그만큼 수익률도 높다. 있다. 25 분석을 제대로 하지 않으면 향후 보수비용이 많 미관상 다소 지저분하더라도 먹자골목 상권을 유 이 들어가 배보다 배꼽이 더 큰 불상사를 당할 수 지하고 교통이 좋은 동네를 선택하는 것이 바람 있다. 직하다 디테일을 놓치지 않도록 하라. 주차장 상태, 층고 17