COLUMN
JOURNAL Vol.9
대항력과 관련된 법리 오해에 대하여
임대차 중인 부동산매매 시, 임대차관계 자동 승계되지 않아
임대차 중인 건물을 매매할 때 임차인의 대항력과 럼에도 불구하고 많은 사람들은 건물주가 변경되면 정하여 임차인 보호를 위해 임차인과의 합의 없이
관련된 법리에 대해 많은 오해가 있다. 임대차 중인 임대인의 지위가 당연히 새로운 건물주로 변경되는 건물주가 변경되었을 경우에도 새로운 건물주에 대
건물이 매매되면 대개는 새로운 소유자와 임차인 사 것으로 생각하고 있다. 임대차보호법에서 규정하고 해 종전 임대차계약 내용 그대로 임대차관계를 지
이에 당연히 임대차관계가 형성되는 것으로 생각하 있는 “대항력”이라는 개념 때문이다. 속해 달라고 요구할 수 있는 권리를 임차인에게 인
는 것이 일반적이지만, 반드시 그렇지는 않다.
정하고 있다. 이를 바로 임차인의 “대항력”이라고 한
임대차라는 법률관계는 기본적으로 임대차계약
다.
에서 비롯되는데, 임대차대상, 임대차기간, 보증금, 사람들은 바로 이 대항력 이론에 매몰되어 변경
차임 등에 대해 정하는 임대인과 임차인이 합의의 된 소유자와 임차인 간에는 당연히 임대차관계가 그
주체라는 점을 주목해야 한다. 계약에서 별도로 합 대로 형성될 수밖에 없는 것처럼 오해하고 있는 경
의하거나 법률에서 달리 정한 바가 없다면, 일방 당 우가 많다. 그 결과, 소유권이 변경되고 난 이후에는
사자 마음대로 계약의 주체를 변경할 수는 없다. 계 종전 소유자에 대해서는 더 이상 보증금 청구가 불
약을 체결한 당사자의 개성이 계약의 이행에 있어 가능하고, 계약을 승계한 현 소유자에게만 보증금
매우 중요하기 때문이다. 청구가 가능할 수 있다고 하거나, 종전 소유자와 체
비록 종전과 동일한 임대차조건일지라도 임대인 결한 임대차계약의 내용(기간, 차임 등)을 현 소유자
의 동의 없이는 임차인 마음대로 임차인을 다른 사 와도 그대로 유지해야 할 의무가 임차인에게 있는
람으로 변경할 수 없는 것도 바로 이 때문이다. 임차 것으로 잘못 생각하고 있는 것이다.
인 변경으로 차임지급 능력 등의 면에서 중요한 변
그러나 임대차보호법에서 인정하는 임차인의 대
화가 발생할 수 있기 때문이다.
항력이라는 것은 임대차계약기간 도중에 소유자가
그것과 마찬가지로, 임대인의 변경도 임대인 임 주택(상가건물) 임대차보호법에서는 ‘건물의 양 변동됨으로 인하여 임대차관계가 불시에 종료되는
의대로 할 수 없는 것이 계약의 법리상 당연하다. 그 수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다’라고 규 불이익을 당하게 되는 임차인의 보호를 위한 것이
입법취지라는 점에서, 임차인이 새로운 소유자와의
임대차관계 지속을 원치 않는다면 소유자 변경을 이
유로 임대차관계를 종료시킬 수 있다고 판단하는 것
이 판례의 입장이다.
비록 종전 임대차계약기간이 남아있다고 하더라
도 건물주 변경을 이유로 즉시 임대차계약의 종료
를 주장할 수도 있고, 그 결과 종전 건물주는 임대차
보증금 반환의무를 부담하게 된다. 이러한 판례 이
론에 의하면, 임차인으로서는 두 가지 선택권을 가
지게 되는데 첫째, 새로운 건물주를 임대인으로 인
정하여 임대차계약 승계에 이의를 제기하지 않을 수
있거나 둘째, 임대차계약 승계를 거부하고 임대차기
간 도중이라고 하더라도 임대인 변경을 이유로 계약
을 중도에 해지할 수 있게 된다.
첫 번째 선택을 하게 될 경우에는 임대차계약기
간은 그대로 지속되는 것이고, 보증금 역시 새로운
건물주에게 청구할 수밖에 없게 된다. 반면에 두 번
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