RE/MAX KOREA JOURNAL VOL 9 Journal9 - Page 13

JOURNAL Vol.9 0%대를 기록하고 있다. 판교테크노밸리 중심상업 것을 뜻한다. KTX와 경춘고속도로 개통 후 천안과 이 바람직하다. 지구의 3.3㎡당 평균 월임대료는 6만원 수준으로 여 특히 입지 선정에 만전을 기해야 한다. 투자 지 춘천의 인구가 늘어나고 상권이 발달한 게 대표 모 의도권과 비슷하다. 판교창조경제밸리 및 판교 제 역을 선정할 때 가장 중요하게 고려해야 할 기준은 델. 교통호재 지역 투자 시 분산효과의 수혜를 누릴 2,3 테크노밸리 조성으로 업무지역이 확장되고 상 지역의 발전 가능성이다. 빌딩 투자는 현재를 사는 지 빨대효과의 희생양이 될지 세밀하게 따져보는 주인구도 늘어나면 판교테크노밸리의 위상은 더욱 것뿐만 아니라 미래를 사는 것이기 때문이다. 분산 것 매우 중요하다. 높아질 것으로 예상된다. 효과, 빨대효과, 교통결절점 등 성장잠재력을 좌우 입지분석이 끝나면 개별 빌딩에 대한 세부적인 하는 핵심들을 복합적으로 고려하여 투자 선택지 분석을 진행해야 한다. 해당 빌딩의 공실률과 임차 를 결정해야 한다. 인 현황 분석은 기본이며 주변 건물들의 공실 상태 이 같은 움직임에 따라 판교 오피스빌딩의 인기 는 날이 갈수록 치솟고 있다. 이제는 판교 프라임급 오피스빌딩의 3.3㎡당 가격은 2000만 원 이상을 호 도 점검해야 한다. 만약 공실률이 20%를 넘어서면 가한다. 서울의 강남, 광화문과 어깨를 나란히 할 투자대상에서 제외해야 한다. 만한 수준으로 오른 것이다. 수익률 분석도 빼놓을 수 없는 포인트다. 빌딩 단, 판교테크노밸리 빌딩은 10년 전매제한조치 투자 시 기대할 수 있는 수익은 자본이득과 임대수 에 걸려 있는 경우가 많다. 아직은 거래가 자유로운 지역별 차별화도 익이다. 자본이득을 미리 예상하는 것은 쉽지 않다. 빌딩이 많지 않다. 2019년부터 순차적으로 전매제 점점 심화하고 있다. 가격상승 요인에는 경기동향, 수급, 금리 등 수많은 한조치가 풀려서 거래 가능한 빌딩들이 시장에 나 서울 빌딩 시장의 3대 권역인 올 전망이다. 앞으로 판교는 서울,수도권에서 빌딩 강남·도심·여의도가 투자 1순위로 자리매김할 가능성이 커 보인다. 서울,수도권 이외 지역의 빌딩 시장은 고전 양상 이다. 그동안 지방 시장을 이끌어왔던 울산,창원,포 항 등이 깊은 침체의 늪에 빠져 있어서다. 이들 제 공실률과 임대료 측면에서 각기 전혀 다른 움직임을 보이고 있다 변수가 작용한다. 하지만 수익률 전망은 자본이득에 비해 상대적 으로 구체화하기 쉬운 편이다. 단 수익률에 대한 세 분화된 접근이 필요하다. 시장에서 제시하는 수익 률은 일반적으로 ‘명목수익률’이다. ‘실질수익률’에 근거해야 제대로 된 수익률을 산출할 수 있다. 즉 조업 기반의 도시들이 산업질서가 재편되는 몸살 공실률, 각종 세금, 감가상각, 기타 운영경비 등을 을 앓으면서 성장 동력을 상실, 하향 곡선을 그리 감안해서 수익률을 계산해야 한다. 고 있다. 세종,원주,평택 등 지방의 블루칩으로 각 예를 들어 빌딩 매도인 측에서 제시한 수익률이 광 받던 도시들도 냉각기를 맞고 있기는 마찬가지 4~5%였는데 막상 매입 후 실제 운용결과 수익률이 이다. 이에 따라 지방 빌딩 투자는 당분간 유보하는 게 투자위험을 피하는 길일 것이다. 빨대효과는 새로운 교통수단 개통으로 큰 도시 로의 집중현상이 심화되고 비교열위인 중소 도시 2~3% 수준으로 떨어지는 경우가 발생할 수 있다. 실질수익률에 대한 세밀한 검토를 놓친 탓이다. 2019년 빌딩 시장의 최대 화두는 양극화와 차별 지역은 더욱 낙후되는 현상을 말한다. 신분당선으 각종 서류검토도 필수다. 법적 권리관계를 사전 화이다. 이에 따라 빌딩 시장에 참가하려는 투자자 로 큰 기대를 모았던 분당 정자역 상권이 강남역의 에 잘 파악해야 골치 아픈 문제를 미리 차단할 수 는 예전에 비해 더욱 신중하고 세심한 투자전략을 빨대효과로 도리어 위축된 것이 대표적 케이스. 분 있다. 등기부상 권리관계 및 임대차계약, 토지이용 짜야 한다. 물건에 대한 현미경적 분석은 물론 수익 산효과는 빨대효과와 달리 새 교통수단 개통으로 계획확인원, 도시계획, 지구단위계획여부 등 공적 이 난다는 확신이 들 때까지는 방어적인 매수 전략 두 도시가 서로의 장점을 살려 균형 있게 발전하는 장부에 대한 법적 검토는 기본이다. 13