Pinal County JLUS Final Report - Page 83

  Implementation Plan Guidelines The key to a successful Implementation Plan is balancing the different needs of all  involved stakeholders.  To produce a balanced plan, several guidelines were used as the  basis for strategy development.  These guidelines include:   Recommended strategies must not result in a taking of property value, meaning  they do not render the property undevelopable or unable to achieve economic  gain by removing any development rights of the property, as defined by state  law.  Some of the recommended strategies may involve establishment of a  conservation easement on private property, but only if the land owner is willing  and accepting to engage in such an action.  The use of eminent domain, defined  as a government entity taking private property, with compensation, for public  use, is not included in any of the recommended strategies.   If any zoning or regulatory documents are amended, any existing land uses  should be grandfathered in so that they are not considered non‐compliant.   Any proposed changes to regulatory or policy guidance, such as zoning  ordinance or general plan amendments, should not affect any properties that  have existing entitlements or have been previously approved for development.   In some cases, the recommended strategies can only be implemented with new  legislation.   To minimize regulation, many of the strategies are only recommended within  the specific geographic area for which the issue they address occurs (e.g., within  identified AZARNG Military Compatibility Areas), instead of recommended  strategies for the whole JLUS Project Area.    Any strategy that involves the implementation of updated or new regulatory  measures, such as amending a zoning ordinance or adding a new zoning overlay  district to an existing zoning ordinance, or amends municipal guidance  documents such as the comprehensive or general plan, are required to go  through all legal processes as required by Arizona Revised Statute and local  regulations before being implemented.  This may involve notification to affected  property owners of land managers, such as the Arizona State Land Department  and Bureau of Land Management, and holding of public hearings.   Similar to other planning processes that include numerous stakeholders, the  challenge is to create a solution or strategy to achieve a solution that meets the  needs of all parties.  In lieu of eliminating strategies that do not have  100 percent buy‐in from all stakeholders, it was determined that the solution /  strategy may result in the further creation of multiple strategies that address the  same issue but tailored to individual circumstances.  Pinal County Joint Land Use Study 65