Nuoret Lakimiehet 3/2006 - Säästäminen ja sijoittaminen | Page 28
Kuka on asuntosijoittaja?
Jussi Laurikainen
Suomen talous kasvaa kohisten
ja ihmisillä on yhä enemmän rahaa
käytössään, tai joillakin on. Saattaapa joillekin käydä jopa niin, että
palkan tullessa rahaa on edellisestä tilistä vielä jäljellä. Tällöin alkaa mielessä vilkkua sijoittaminen,
eli rahan laittaminen poikimaan
muualle kuin huonokorkoiselle
käyttötilille.
Sijoitusvaihtoehtoja on lukemattomia ja niissä riskit ovat laidasta laitaan. Ison tuoton saa vain isolla riskillä, tai näin ainakin väitetään. Vuosien aikana on kuitenkin yleistynyt
asuntosijoittaminen, jossa suureen
tuottoon on saattanut päästä käytännössä olemattomalla riskillä. Pörssikurssien voimakas vaihtelu ja korkosijoitusten vaatimattomilta tuntuvat
tuotot ovat saaneet monet harkitsemaan sijoitusasunnon hankintaa. Sijoitusasunto tarjoaa mahdollisuuden
arvonnousuun ja vuokratuloon sekä
antaa verosuunnittelumahdollisuuksia.
TUOTTO
1990 –luvun puolivälissä asunnon
ostaneiden asuntojen arvot ovat jopa
moninkertaistuneet. Kun vielä huomioi, että asunto, halpakin sellainen,
on kuitenkin euromääräisesti suuri
sijoitus, ovat tuototkin euromääräisesti suuria. Aikanaan 100.000 euron
asunnosta voi hyvällä onnella nykyisin saada lähes 300.000 euroa. Tuotto on siis huima ilman mahdollista
vuokratuottoakin. Vai onko?
Vuosina 1999-2002 pieni yksiö
Kalliossa maksoi alle 50 000 euroa,
ja vuokraa siitä sai jopa 25 euroa/ne-
liö. Vuoden euribor-korko oli 4-5 prosenttia. Noilla muuttujilla on saanut
sijoituksilleen kymmenen prosentin
tuoton, huonokuntoisilla remonttiasunnoilla ylikin.
Nyt muutama vuosi myöhemmin
pienet yksiöt Kalliossa maksavat 70
000 euroa. Vuokrat ovat pienen notkahduksen jälkeen samat kuin viisi
vuotta sitten. Jos sijoitusasunnon ostaa nyt, odotettavissa oleva tuotto on
6-7 prosenttia, moni tyytyy viiteenkin.
Sijoitusasunnosta saatavaa vuokratuottoa voi verrata pörssiosakkeiden osinkotuottoon tai joukkovelkakirjojen korkotuottoon. Sijoituksen
lopullinen tuotto riippuu monesta tekijästä: saatavasta vuokratuotosta,
hoitokustannuksista, asunnon arvonnoususta ja velan käytöstä oman pääoman tuoton parantamiseksi. Kuten
monissa muissakin sijoitusmuodoissa, hankintahinta määrää keskeisesti odotettavissa olevan tuoton. Sijoittaja joutuu tutustumaan ehkä kymmeniin asuntoihin, ennenkuin löytää
kohteen, jossa on arvonnousupotentiaalia ja johon on helppo löytää
vuokralaiset hyvällä vuokratasolla.
Sijoitusasuntoa varten otettu laina parantaa sijoittajan maksaman
omarahoitusosuuden tuottoa (oman
pääoman tuotto), kunhan asunnosta
saatava sijoitustuotto on suurempi
kuin velasta maksettava korko. Lainan määrällä sijoittaja voi säädellä
riskiä. Suuri lainaosuus merkitsee
suurempaa altistumista korkotason
muutoksille ja tilapäinen vuokralaisten puuttuminen vaatii sijoittajalta
lisää rahaa lainan hoitoon. Yleisesti
ottaen osa sijoitusasunnosta kannattaa rahoittaa lainalla. Kohtuullinen
lainaosuus lisää sijoittajan oman pääoman tuottoa, kasvattamatta liiaksi
riskiä.
28
RISKIT
Asunnoissakin on riskinsä. Yleistaloudellisia, korkoihin, hintoihin ja
työpaikkoihin liittyviä riskejä on vaikea arvioida. Suoranaisempi ja useammin toteutuva riski on huono
vuokralainen. Pahimmillaan yksi
“kääntymässä käyvä” aiheuttaa perintä-, korjaus- ja välityskustannuksia, jotka pilaavat koko vuoden tuotot.
Jotkut maksavat sijoitusasuntonsa kokonaan velalla, jota ei ole tarkoituskaan maksaa pois niin kauan
kuin vuokrien ja korkokustannusten
välistä jää riittävä tuotto. Näiden riskisijoittajien laskelmissa ei ole varaa
hoitovastikkeiden merkittävälle nousulle tai asuntojen hintojen laskulle.
suurin hoitokustannusuhka on suurten remonttien kasautuminen. Jopa
1970-luvun taloissa alkaa olla täysputkiremonttien aika. Uudet putket
maksavat pääkaupungissa 400 euroa
neliöltä. Asuntojen hintojen nousu on
myös taittunut, joidenkin tietojen
mukaan jopa pysähtynyt ja korko on
lähes kaksinkertaistunut vuoden takaisesta. Silti hintojen laskuun ei
usko juuri kukaan.
MINÄKÖ
ASUNTOSIJOITTAJA?
Asuntosijoittamisesta puhutaan
nykyään hyvin väljin käsittein. Lähes kaikkia asuntokauppoja pidetään
asuntosijoittamisena kuten seuraavasta Investorin lainauksesta ilmenee:
”Myös omassa käytössä olevaa
asuntoa voidaan pitää sijoituksena.
Vaihtoehtona olisi vuokralla asuminen. Monella paikkakunnalla vuokrataso on sellainen, että alhaisten