Nuoret Lakimiehet 3/2006 - Säästäminen ja sijoittaminen | Page 28

Kuka on asuntosijoittaja? Jussi Laurikainen Suomen talous kasvaa kohisten ja ihmisillä on yhä enemmän rahaa käytössään, tai joillakin on. Saattaapa joillekin käydä jopa niin, että palkan tullessa rahaa on edellisestä tilistä vielä jäljellä. Tällöin alkaa mielessä vilkkua sijoittaminen, eli rahan laittaminen poikimaan muualle kuin huonokorkoiselle käyttötilille. Sijoitusvaihtoehtoja on lukemattomia ja niissä riskit ovat laidasta laitaan. Ison tuoton saa vain isolla riskillä, tai näin ainakin väitetään. Vuosien aikana on kuitenkin yleistynyt asuntosijoittaminen, jossa suureen tuottoon on saattanut päästä käytännössä olemattomalla riskillä. Pörssikurssien voimakas vaihtelu ja korkosijoitusten vaatimattomilta tuntuvat tuotot ovat saaneet monet harkitsemaan sijoitusasunnon hankintaa. Sijoitusasunto tarjoaa mahdollisuuden arvonnousuun ja vuokratuloon sekä antaa verosuunnittelumahdollisuuksia. TUOTTO 1990 –luvun puolivälissä asunnon ostaneiden asuntojen arvot ovat jopa moninkertaistuneet. Kun vielä huomioi, että asunto, halpakin sellainen, on kuitenkin euromääräisesti suuri sijoitus, ovat tuototkin euromääräisesti suuria. Aikanaan 100.000 euron asunnosta voi hyvällä onnella nykyisin saada lähes 300.000 euroa. Tuotto on siis huima ilman mahdollista vuokratuottoakin. Vai onko? Vuosina 1999-2002 pieni yksiö Kalliossa maksoi alle 50 000 euroa, ja vuokraa siitä sai jopa 25 euroa/ne- liö. Vuoden euribor-korko oli 4-5 prosenttia. Noilla muuttujilla on saanut sijoituksilleen kymmenen prosentin tuoton, huonokuntoisilla remonttiasunnoilla ylikin. Nyt muutama vuosi myöhemmin pienet yksiöt Kalliossa maksavat 70 000 euroa. Vuokrat ovat pienen notkahduksen jälkeen samat kuin viisi vuotta sitten. Jos sijoitusasunnon ostaa nyt, odotettavissa oleva tuotto on 6-7 prosenttia, moni tyytyy viiteenkin. Sijoitusasunnosta saatavaa vuokratuottoa voi verrata pörssiosakkeiden osinkotuottoon tai joukkovelkakirjojen korkotuottoon. Sijoituksen lopullinen tuotto riippuu monesta tekijästä: saatavasta vuokratuotosta, hoitokustannuksista, asunnon arvonnoususta ja velan käytöstä oman pääoman tuoton parantamiseksi. Kuten monissa muissakin sijoitusmuodoissa, hankintahinta määrää keskeisesti odotettavissa olevan tuoton. Sijoittaja joutuu tutustumaan ehkä kymmeniin asuntoihin, ennenkuin löytää kohteen, jossa on arvonnousupotentiaalia ja johon on helppo löytää vuokralaiset hyvällä vuokratasolla. Sijoitusasuntoa varten otettu laina parantaa sijoittajan maksaman omarahoitusosuuden tuottoa (oman pääoman tuotto), kunhan asunnosta saatava sijoitustuotto on suurempi kuin velasta maksettava korko. Lainan määrällä sijoittaja voi säädellä riskiä. Suuri lainaosuus merkitsee suurempaa altistumista korkotason muutoksille ja tilapäinen vuokralaisten puuttuminen vaatii sijoittajalta lisää rahaa lainan hoitoon. Yleisesti ottaen osa sijoitusasunnosta kannattaa rahoittaa lainalla. Kohtuullinen lainaosuus lisää sijoittajan oman pääoman tuottoa, kasvattamatta liiaksi riskiä. 28 RISKIT Asunnoissakin on riskinsä. Yleistaloudellisia, korkoihin, hintoihin ja työpaikkoihin liittyviä riskejä on vaikea arvioida. Suoranaisempi ja useammin toteutuva riski on huono vuokralainen. Pahimmillaan yksi “kääntymässä käyvä” aiheuttaa perintä-, korjaus- ja välityskustannuksia, jotka pilaavat koko vuoden tuotot. Jotkut maksavat sijoitusasuntonsa kokonaan velalla, jota ei ole tarkoituskaan maksaa pois niin kauan kuin vuokrien ja korkokustannusten välistä jää riittävä tuotto. Näiden riskisijoittajien laskelmissa ei ole varaa hoitovastikkeiden merkittävälle nousulle tai asuntojen hintojen laskulle. suurin hoitokustannusuhka on suurten remonttien kasautuminen. Jopa 1970-luvun taloissa alkaa olla täysputkiremonttien aika. Uudet putket maksavat pääkaupungissa 400 euroa neliöltä. Asuntojen hintojen nousu on myös taittunut, joidenkin tietojen mukaan jopa pysähtynyt ja korko on lähes kaksinkertaistunut vuoden takaisesta. Silti hintojen laskuun ei usko juuri kukaan. MINÄKÖ ASUNTOSIJOITTAJA? Asuntosijoittamisesta puhutaan nykyään hyvin väljin käsittein. Lähes kaikkia asuntokauppoja pidetään asuntosijoittamisena kuten seuraavasta Investorin lainauksesta ilmenee: ”Myös omassa käytössä olevaa asuntoa voidaan pitää sijoituksena. Vaihtoehtona olisi vuokralla asuminen. Monella paikkakunnalla vuokrataso on sellainen, että alhaisten