NEWLEAF WEEKLY 2018/06/23 | Page 25

众人始担忧 加拿大央行显然很满意于新按揭贷款政策和 在加拿大,充分就业通常的指标是低于 6%, 利率上升产生的结果,乐见房屋销售数据的下降, 我们现在是 5.8%,这是我们很多年来没有见到 加拿大经济形势决定了所有类型市场的走向,尤 住宅放缓的消息用央行行长 Stephen Poloz 的 的好数字,你会预期工资飙升,通货膨胀飙升, 其是房地产市场。统计局最近放出的数据显示, 说法是“令人鼓舞的迹象”。2017 年,加拿大 就业率飙升。这些结果是企业的盈利能力下降, 今年第一季度按揭贷款偿还比例已经达到 26 年 家庭债务和可支配收入比例接近 170%,随着更 迫使他们寻求更高的“效率”,例如,随着最低 来最高,和上个世纪 90 年代婴儿潮买首置房的 少加拿大人进入住房市场,这个数字今年在下降。 工资的提高,那些快餐店、咖啡馆手机下单以及 对于市场的担忧情绪在入夏之时开始蔓延, 时期相媲美。 但有人可能会说,加拿大经济不是很好吗? 尽管加国政府一直在收紧住房按揭、尽管按 正在火热上升的势头,如果你看好加拿大经济, 揭利率还是在历史低位,但过去几年购买房产的 你也就会看涨更快更高的利率。这个利好消息真 总数非常之大,按揭贷款规则已经把可负担能力 的是利好吗? 担忧的一面。 我们说说按揭贷款偿还比例这是用于偿还按揭 可能是假象 那有人说,失业率接近历史低点,这是好事 吧。但这不能令人感到欣慰,这不意味着更高的 贷款和税前总收入之间的比例,在加拿大政府,只 工资水平,就算是,充分就业也加速了通货膨胀, 计算本金和利息, 还不包括其他财产税之类的开支。 直接贬值了所有工资看起来在增加的效果,你赚 用来还贷的资金越多,也就意味着平时消费 助结账的机器。 短期内,这些对 GDP 的影响是正面的,但 如果失业了,这些都不意味着什么。充分就业的 第一波迹象已经袭击了温哥华,由于收入和房价 推到一个极端。就算今年全国住房交易数量下滑, 但由于开始加息、债务集中,市场开始走向更为 顾客自己在大屏幕前下单,那些超市推出更多自 得多,但能买的更少。 的差异,服务业的人员无法负担居住在本地。 那么,对于低陆平原的居民来说,地产市场 实际面临的状况是什么样的呢?从机构的数据上 看,尽管买房需求已经大幅下降,但没有迹象显 示各种反投机措施起到降低房价的作用。但数字 背后的实际市场情况其实有些不一样。 和用于服务类别的资金越少,经济体系中流动的 资金越少,经济前景就越来越举步维艰,当所有 的钱都拿去买房之后,经济的其他部分就会崩溃, 对个人来说,挣扎于房贷的同时,就会减少购买力、 减少创业的资金、减少投资理财的能力,也就减 少了除了依靠房子增值之外个人资产的正面因素。 过往皆云烟 加拿大的按揭贷款偿还比例在今年第一季度 是 6.67%, 比 去 年 同 期 增 长 1.83%, 是 1992 年第四季度以来最高水平,也是上一次加拿大地 产繁荣时期的重演。这个数字听起来不多,但不 是每户人家都有住房按揭,2016 年人口普查显 示,只有 41.2% 家庭有按揭。 年纪大的业主收入往往较高,所以正面迎接 冲击的主要是年轻家庭,那些最需要流动资金用 于发展的家庭。加拿大央行最近警告说,8% 的家 庭持有全国债务的 20% 以上,随着利率继续提高, 这些家庭的经济抵御能力将会更脆弱。创纪录低 利率创造的创纪录按揭,终将会随着利率正常化 而成为过往云烟,留下一批痛苦的跟风买房者。 June 23-29, 2018 | NEW LEAF WEEKLY 25