NEWLEAF WEEKLY 2017/12/09 | Page 47

雇佣专业房屋经纪人 , 并了解建商资料 , 以 及聘请验屋师对购买房屋进行验屋 。
如果自建房屋 : 需要签订书面合同 , 列出所 有施工内容 , 工作日程及所需费用 , 确保合同涉 及新屋保修保险事宜 , 并且聘用律师审查合同 。
对于直接购买房屋的家庭 : 也需签订正式书面 合同包括购买物业细节 , 价格和付款日期等 。 对于 有物业管理的房屋 , 需要认真阅读其管理章程 , 规则 , 会议记录 , 以及任何其他相关信息 , 然后才下 offer 购买 。 对于二手物业 , 需要注意房屋保养保险还是 多少剩余时间 。 对于全新房屋 , 要确认新屋保养条款 , 保险公司和到期日 。 对于有物业管理的房屋 , 如 需建筑结构整修 , 则整修工程需要由正规执照的 建商施工 , 并有建筑结构维护保险 。
审查相关合同文件及声明 。
在正式签署前 , 聘用律师审查所有合同文件 。 确保清楚房屋保养保险覆盖内容和保持其有效所 需的事宜 。
需要认真保存所有相关的房屋保养保险文件 和申述文件
对于有物业管理的房屋 , 要明确共同设施和 个人物业的保养保险不同的到期时间 。 对于自建 房屋 , 要获得自建屋条款声明等相关文件 。
指南还涉及到 : 卑诗购房者权益保护 ; 房地 产经纪人 , 律师和公证员的作用 ; 房屋保养保险 ; 以及专业词汇表等 。
Q : 如何使用 RRSP 圆你置业梦 ?
王勇 : 目前较为流行的家庭购房计划可以让 首次购房者更快圆他们的置业梦 , 不过其中也有 很多值得注意的地方 。 联邦家庭购房计划 Home Buyers Plan ( HBP ) 允许购房家庭从注册退休 储蓄计划 RRSP 中提取资金用于购房 , 不会产 生任何罚金 。 目前每年有超过 10 万人使用此计 划 。 自从 1992 年 HBP 实施以来 , 总共有 250 万的家庭从中受益 , 总资金大概有 270 个亿 。
一位购房者可以提取高达 2.5 万元的免罚金 RRSP 用于首付 。 一对已婚夫妇或合法同居伴侣 每人可以提取上述相同数量的 RRSP 用于购房 。 申请人不一定是首次购房者 , 但必须在过去五年 内不曾拥有房屋 。
HBP 的主要好处是 : 一般来说 , 购房首付 如果在 20 % 以上 , 你将不需要购买高比例贷款按 揭保险 , 这会节省一些支出 。
同时 , RRSP 账户需要被激活 。 这不是简单 地把资金存入 RRSP , 然后再支取用于购房首期 。 RRSP 在被提取用于 HBP 之前 , 必须存入所在 账户至少 90 天 。 否则 , 这些金额将不能用于抵税 。
根据加拿大税务局规定 , 必须签署一个书面 买房协议 , 光获得预先按揭批准是不够的 。 所购 房屋必须是用来居住 。 从 RRSP 支取的金额 , 必须在 15 年内偿还 , 如果没有按期还款 , 那错 过的金额将被计入当年需交税收入 。 除非已还 清第一次提款 , 不然之后将不能再申请 HBP 。 RRSP 提款不需要在提款当年开始偿还 , 一般到 第二年才开始需要还款 。
Q : 不要忽视承建商留置权 ( builders lien )?
王勇 : 在购买房屋时 , 留置权也会从旧屋 主传递到新屋主 , 卑诗省业主保护机构 ( BC Homeowner Protection Office ) 建议 , 如果你 买的是刚刚新建的或翻新的房屋 , 你最好咨询你 的律师 , 是否需要在购买合同中预留 10 % 的保 留金 , 你的房地产经纪人会提供给您专业的指导 。
否则 , 当你放松心情 、 尽情享受您新家时 , 可 能会突然收到一份针对您物业的诉讼书 Certificate of Pending Litigation ( CPL ) , 这将是房主的噩梦 ! 因为你的承包商 , 在建造房子时 , 并未完全付清或 拖欠分包商款项 , 承建的分包商 , 正对你的财产或 物业申请留置 , 并已开始采取法律行动 , 在未决诉 讼书中 , 对你的房子提出诉讼 。
如果你支付了主承包商工程的全部费用 , 却没 预留 10 % 的保留金 。 卑诗省最高法院可以责令房主 支付留置权要求的总金额 , 即便超过项目的 10 %! 如果房主拿不出留置权要求的金额 , 极少数情况下 , 法院可以下令其出售房屋 , 以偿付欠款 。
根据承建商留置权法 , 此类事情的发生绝不 是偶然 。 大部分的房主并不了解留置权法 , 直到 CPL 诉讼书放到了你面前 。
根据加拿大抵押贷款和住房合作署相关规 定 , 所谓 “ 承建商留置权 ” 就是对建造或装修所 发生的拖欠款项的强制执行权 。 它可以由分包商 或供应商提出 , 要求支付拖欠的人工或材料费用 。 “ 承建商留置权 ” 在工程分包的方式中 , 以确保 分包商能够获得他们应对部分的款项 。
根据该法桉 , 作为房主的你 , 可从建商留置 权中 , 先保留该项目总成本的 10 % 的费用 。 这 个 “ 保留金 ”, 必须保留至少 55 天 ; 项目完成后 , 在法律允许的时间内 , 分包商或供应商放弃或终 止相关项目合同的留置权 。 一经确认并无留置权 诉讼提交 , 你可以将保留金支付给主承包商 。 房 主不承担之后的任何财务责任 , 且可以从留置权 和 CPL 诉讼名单中剔除 。
所以一定要确保你持有 10 % 的保留金 , 以 执行法律规定的责任和义务 。
需要注意的是每一次付款都有 10 % 的保留 金 。 如果你自己是总承包商 , 自己进行房屋改造 工程 , 和一些承包商合作 , 那么每一个合同都需 要有保留金 。 55 天之后 , 可以咨询律师 , 并做 相应的土地所有权和当地法院诉讼登记查询 。 如 果查询结果显示 , 有留置权的发生 , 你可以向卑 诗最高法院申请保留金的支付 , 以去除留置权 。 如果留置权诉讼已经登记注册 , 你也可以提交书 面通知 , 要求诉讼索赔人 21 天后开始诉讼程序 , 而不是为期一年 。 如果为期 21 天后 , CPL 没有 申请索赔 , 你可以释放资金 。 55 天之后 , 如果合 约明确且生效 , 并没有法院相关诉讼 , 那就可以 支付保留金给你的承包商 。
December 9-15 , 2017 | NEW LEAF WEEKLY
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