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L’ANALYSE DE RISQUES LORS D’UN
ACHAT IMMOBILIER 1/2
Par Stéphan Mischler, directeur de DL | Conseils en financement immobilier
La mise en place du financement immo-
bilier doit être faite avec le même soin
que celui qui a conduit au choix du bien.
En effet, une stratégie de financement
étudiée et adaptée à votre situation
peut représenter des économies subs-
tantielles, jusqu’à quelques centaines de
milliers de francs dans certains cas.
Afin de parcourir ce sujet, que nous trai-
terons en deux chroniques, voici les élé-
ments clés que nous abordons avec nos
clients :
• le choix du montage hypothécaire,
• les aspects juridiques,
• les taux hypothécaires et les diffé-
rentes durées,
• l’analyse de prévoyance.
ductibles de votre revenu imposable.
Prenons un cas concret, l’achat d’un bien
im mobilier au prix de CHF 1’000’000
avec un taux d’intérêt de 1,5%.
Financement à 80% => CHF 800’000 x
1,5% = CHF 12’000 d’intérêts annuels
Financement à 90% => CHF 900’000 x
1,5% = CHF 13’500 d’intérêts annuels
Pour CHF 100’000 de prêt hypothécaire
supplémentaire, la charge hypothécaire
supplémentaire avant déduction fiscale re-
présente CHF 125 par mois (CHF 1’500 / 12).
En privilégiant le financement à 90% avec
un nantissement de votre caisse de pen-
sion plutôt qu’un retrait, vous obtenez
généralement les avantages suivants :
Le choix du montage hypothécaire
Lors de l’achat d’un bien immobilier, les
établissements financiers octroient un
crédit hypothécaire représentant 80%
du prix du bien immobilier. Les 20% res-
tant sont les fonds propres, dont la moi-
tié (soit 10% du prix d’achat) ne doivent
provenir ni du 2ème pilier, ni de prêts
rémunérés ou remboursables. A ces 10%
viennent s’ajouter les frais de mutation,
les impôts sur les éventuels retraits des
capitaux du 2 ème et/ou 3 ème pilier ; l’en-
semble constituant les fonds propres
cash nécessaires à l’acquisition.
Si 10% du prix d’achat provient de votre
caisse de pension et qu’une stratégie
de financement adaptée consistant à fi-
nancer le prêt hypothécaire à 90% est
mise en place, vous n’aurez alors plus à
sortir du capital de votre caisse de pen-
sion. Vous réaliserez ainsi une économie
fiscale et vous préserverez les presta-
tions de votre LPP. A savoir que, dans un
contexte de taux bas, les intérêts supplé-
mentaires d’un financement à 90% aug-
menteront peu vos dépenses mensuelles,
d’autant plus que ces intérêts sont dé-
• vous ne payez pas l’impôt sur le retrait,
• vous conservez la possibilité de faire
des rachats d’années manquantes
dans votre caisse de pension et ainsi
de potentielles déductions fiscales,
• vos prestations de retraite, de couverture
invalidité et décès sont maintenues,
• le capital de CHF 100’000 rapporte
plus que ce que coûte le prêt hypothé-
caire de CHF 100’000 supplémentaire.
Les aspects juridiques
Les notions juridiques liées au prêt hy-
pothécaire et à l’achat immobilier (acte
notarié, financement, etc.) doivent éga-
lement gagner l’attention de tout futur
acheteur.
Dans tous les cas, l’établissement d’un
inventaire des avoirs investis est vive-
ment préconisé. Cet inventaire permet-
tra d’apporter des informations impor-
tantes et facilitera la situation en cas de
divorce ou d’ouverture de succession.
La suite dans notre prochaine chronique.
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Stéphan Mischler
Directeur, Lausanne
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