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RÉSILIATION ANTICIPÉE DU BAIL
D’HABITATION PAR LE LOCATAIRE
Le locataire peut mettre un terme à son
contrat de bail à loyer pour habitation
sans respecter les délais et termes de
congé. Il devra cependant respecter plu-
sieurs conditions, faute de quoi, il devra
supporter la charge des loyers, bien qu’il
ait libéré les lieux, jusqu’à relocation ou
du moins jusqu’au prochain terme de
congé contractuel ou légal.
Le locataire doit annoncer au bailleur
la résiliation anticipée de son bail. Pour
obtenir sa libération, Il doit présenter
au minimum un repreneur potentiel
au bailleur. Ce repreneur doit être une
personne que le bailleur ne peut valable-
ment refuser. Cette condition s’apprécie
par le Juge au cas par cas.
Le bailleur doit examiner sérieusement,
et le cas échéant, accepter les candida-
tures valables qui lui sont soumises. Il
doit disposer du temps nécessaire pour
les étudier minutieusement. Lorsque,
alors même qu’il dispose de tous les
renseignements utiles, il tarde et ne se
prononce pas dans un délai approprié,
son comportement devra être interprété
comme un refus injustifié de la candida-
ture, qui emporte la libération du loca-
taire. La doctrine évoque pour les baux
d’habitation des délais de dix à vingt
jours (deux semaines pour une régie
professionnelle). Il appartient au juge
d’apprécier cette question au regard des
circonstances concrètes de chaque cas.
On accordera plus de temps au bailleur
occasionnel qu’à une gérance profes-
GENEVIÈVE GEHRIG
vice-présidente de
l’association des agents
d’affaires brevetés
sionnelle. La qualité de la documenta-
tion du dossier de candidature joue aussi
un rôle.
Selon l’art. 35 RULV, si le bailleur a des
objections fondées contre un candidat, il
doit indiquer au locataire ses motifs de
refus (le refus par le bailleur de conclure
un contrat de bail avec le candidat avec
qui il aurait déjà eu un différend ne
pourrait lui être reproché). Cette règle
doit être interprétée en ce sens que le
bailleur doit disposer du temps néces-
saire pour analyser la candidature pro-
posée, mais qu’une fois qu’il a pu faire
cette analyse, il a l’obligation de commu-
niquer immédiatement ses objections
fondées sous peine d’être déchu du droit
de le faire.
Le repreneur doit reprendre le bail aux
mêmes conditions. Le locataire doit être
libéré si le candidat a renoncé en raison
de la volonté du bailleur de modifier
le contrat, par exemple d’augmenter
le loyer, ou si celui-ci par une attitude
ou des propos chicaniers, décourage les
candidats qui lui sont présentés. Tou-
tefois si le bailleur propose de moins
bonnes conditions au candidat, ce qui lui
est en principe interdit, il ne perd pas les
garanties offertes par l’art. 264 al. 2 CO
si son comportement n’est pas la raison
du désistement du candidat. Précisons
que le bailleur peut toujours refuser le
candidat proposé s’il accepte de libérer
le locataire.
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