LOTTA NAHKALA LAKIMIES ,
EVERSHEDS ASIANAJOTOIMISTO OY www . eversheds . fi
Asunto-osakeyhtiössämme on vain kuusi osakehuoneistoa , ja olemme kaikki hyvissä väleissä keskenämme . Nyt yksi naapureistani on myynyt puolet asuntonsa osakkeista kummipojalleen , ja tarkoitus on , että tämä muuttaa asuntoon asumaan . Asuntoosakeyhtiömme yhtiöjärjestyksessä on kyllä lunastuslauseke , mutta voinko hyödyntää sitä tässä tilanteessa ? Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestykseen voidaan sisällyttää lunastuslauseke , jonka nojalla osakkeenomistajalla , yhtiöllä tai muulla henkilöllä on oikeus lunastaa osake , kun omistusoikeus osakkeeseen siirtyy toiselle muulta omistajalta kuin yhtiöltä .
Asunto-osakeyhtiössä on tavallista , että yhden asunnon hallintaan oikeuttavia osakkeita on useita , ja ne muodostavat osakeryhmän . Osakeryhmää koskee niin kutsuttu jakamattomuuden periaate . Osakeryhmä voidaan omistaa – ja usein omistetaankin – murto-osaisesti , mutta saman osakeryhmän osaomistajat voivat käyttää osakkeisiin perustuvia oikeuksiaan ainoastaan yhdessä . Asunto-osakeyhtiöoikeudessa on vakiintuneesti katsottu , ettei tällaista jakamatonta osakeryhmää voida hajottaa lunastuksella .
Asunto-osakeyhtiön lunastuslauseketta tulkitaan kuitenkin ensisijaisesti sen sanamuodon mukaisesti . Näin ollen , mikäli yhtiöjärjestyksessä olisi selkeästi todettu , että myös murto-osainen lunastus on mahdollinen , voitaneen lunastusoikeutta tässä yhteydessä käyttää siihen murto-osaan , jonka naapurisi on
myynyt . Koska lunastusoikeuden olemassaolo osake ryhmän murto-osaan on ristiriidassa asunto-osakeyhtiöoikeudellisten periaatteiden kanssa , tulee tällaisen määräyksen kuitenkin olla niin selvästi muotoiltu , ettei sen sisällöstä jää mitään epäselvyyttä .
Siihen murto-osaan , jota ei ole myyty , ei lunastusoikeuttakaan luonnollisesti ole . Koko osakeryhmää ei siten tässä tilanteessa ole mahdollisuus lunastaa .
Yläkerran naapurini keittiön putkeen tuli vuoto , ja nyt minunkin asunnossani tulvii . Asuntoosakeyhtiön edustaja ilmoitti minulle , että kuivaus- ja korjaustöiden arvioitu kestoaika on yksi kuukausi , ja sinä aikana vedet ovat poikki . Täytyykö minun maksaa yhtiövastiketta siltä ajalta , kun joudun asumaan muualla ? Osakkaan velvollisuus maksaa yhtiövastiketta ei lähtökohtaisesti poistu , vaikka osakehuoneisto on tilapäisesti poissa sen käyttötarkoituksen mukaisesta käytöstä . Yhtiövastikkeen maksuvelvollisuuteen on kuitenkin mahdollista poikkeustapauksissa saada alennusta .
Vastikkeen alennus voi tulla kysymykseen siinä tapauksessa , että käyttömahdollisuuden poistuminen tosiasiallisesti alentaa yhtiölle asunnon käytöstä aiheutuvia kuluja , kuten sähkön- tai vedenkulutuksesta aiheutuvia kustannuksia . Alennusta voi saada myös siinä tapauksessa , että vain osa huoneistosta on käyttökelvoton .
24 kita 6 / 2017