MIKA BACKMAN ASIANAJAJA , EVERSHEDS ASIANAJOTOIMISTO OY
Teetin kaksi vuotta sitten omistamassani asunnossa kylpyhuoneremontin . Taloyhtiö on nyt aloittamassa putkiremonttia , jonka yhteydessä kaikki yhtiön kylpyhuoneet uusitaan . Minun kylpyhuoneeni putket ja vesieristeet ovat hiljattain tehdyn remontin ansiosta tietenkin loistokunnossa . Olenko velvollinen silti osallistumaan niihin kustannuksiin , jotka aiheutuvat putkiremontin yhteydessä muissa asuinhuoneistoissa tehtävistä kylpyhuoneremonteista ? Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 §: n mukaan asunto-osakeyhtiö voi tavanomaisella enemmistöllä päättää yksittäiseltä osakkaalta kunnossapito- tai muutostyön kustannusten kattamiseksi perittävän yhtiövastikkeen alentamisesta siinä tapauksessa , että tämän tai esimerkiksi aiemman asukkaan suorittamat korjaustoimenpiteet vähentävät yhtiölle kunnossapito- tai muutostyöstä tulevia kustannuksia . Näin ollen , mikäli yhtiö toteaa , ettei kylpyhuoneessasi tarvita korjaustöitä , sinulla on oikeus yhtiövastikkeen alentamisen muodossa tulevaan hyvitykseen .
Alennusta määritettäessä huomioon otetaan yhtiölle syntyvän säästön arvioitu määrä ja osakkaan yhtiövastikeperusteen mukainen maksuvelvollisuus . Alennuksen määrä on näistä pienempi ; vaikka arvioitu säästö ylittäisi osakkaan maksuvelvollisuuden , ei yhtiö korvaa osakkaan tekemistä töistä sille aiheutunutta säästöä yhtiövastikeperusteen mukaisen maksuvelvollisuuden ylittävältä osalta .
Edellytyksenä alennuksen saamiselle on , että työt on suoritettu ja dokumentoitu asianmukaisesti . Yhtiön tulee voida varmistua siitä , että työt on suoritettu hyväksyttävällä tavalla . Tämä voidaan osoittaa esimerkiksi urakkasopimusasiakirjojen , työmaapäiväkirjojen , valvontaraporttien sekä vastaanottotarkastuksen pöytäkirjan avulla . Puutteellisesti dokumentoitu tai esimerkiksi hyvän rakennustavan vastaisesti tehty työ on riski taloyhtiölle eikä sen siten voida katsoa oikeuttavan alennukseen .
Yksittäistapauksessa alennuksen saamiseen saattaa vaikuttaa myös tehdyistä töistä kulunut aika . Mikäli esimerkiksi vesieristystyöt on tehty niin kauan sitten , että seuraavia kunnossapitotöitä ei todennäköisesti voitaisi tehdä samalla ” kierroksella ” yhtiön muiden huoneistojen kanssa , vaan ne tulisivat yhtiön tehtäväksi erillistyönä , tai mikäli rakennusmää räykset ovat töiden suorittamisen jälkeen muuttuneet siten , ettei tehty työ vastaa nykyisiä rakennusmääräyksiä , ei yhtiölle välttämättä synny lainkaan säästöä eikä oikeutta alennukseen siten ole .
Yhtiöllä ei ole oikeutta harkintansa mukaan päättää vastikkeen alentamatta jättämisestä siinä tapauksessa , että aiemmin tehdyn työn todetaan tosiasiallisesti alentaneen yhtiölle suunnitelluista kunnossapito- tai muutostöistä aiheutuvia kustannuksia .
Taloyhtiössäni on tulossa julkisivuremontti . Tutustuin suunnitelma-asiakirjoihin , ja niiden mukaan kaikki parvekkeet lasitetaan ja parvekkeiden lattioihin asennetaan puuritilät . En halua lasitusta enkä puulattiaa , koska käytän parvekettani yrttien kasvattamiseen . Voinko tehdä asialle mitään ? Parveke , jolle on pääsy ainoastaan osakehuoneiston kautta , kuuluu asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 3 §: n nojalla tähän huoneistoon , ellei yhtiöjärjestyksessä ole toisin sovittu . Asunto-osakeyhtiön osakkaalla on lähtökohtaisesti oikeus päättää huoneistonsa varustelutasosta , ja tällä on näin ollen myös oikeus kieltää asunto-osakeyhtiötä suorittamasta tiettyä uudistustyötä huoneistossaan .
Edellytyksenä kieltäytymiselle on , kuten muutoinkin osakkaan käyttäessä osakkeenomistukseen perustuvaa hallintaoikeuttaan , ettei kieltäytymisestä aiheudu haittaa tai vahinkoa asunto-osakeyhtiölle tai muille osakkaille .
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §: n nojalla parvekkeen rakenteet ja rakennuksen ulkopinta osakkaan hallinnassa olevan parvekkeen kohdalla kuuluvat asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle . Näin ollen osakkaan kunnossapitovastuulle kuuluvat käytännössä ainoastaan parvekkeen lattian ja etu seinän sisäpuolen pinnoite .
Mikäli parvekkeen lasittamisella ja puuritilöiden asentamisella on esimerkiksi tarkoitus pidentää asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla olevien rakenteiden tai rakennuksen ulkopin
68 kita 4 – 5 / 2017