VALVOJAN OIKEUDET , VELVOITTEET JA VASTUU URAKKA SOPIMUKSISSA
TEKSTI : KAI SALONEN ASIANAJAJA , EVERSHEDS ASIANAJOTOIMISTO OY
Kai Salonen toimii osakkaana Eversheds Asianajotoimistossa ja on erikoistunut kiinteistö- ja rakennusalan sopimusoikeuteen ja oikeudenkäynteihin . Kai hoitaa myös asunto- ja kiinteistökauppoja sekä niihin liittyviä riitoja . Hän on toiminut aiemmin lakimiehenä rakennusalalla , ja hänellä on vahva rakennustekninen osaaminen sekä kokemusta rakentamisen tuotanto- ja työnjohtotehtävistä .
RAKENNUSURAKOISSA RAKENNUTTAJAT yleensä ulkoistavat urakan työsuorituksen valvonnan ulkopuoliselle konsultille eli valvojalle . Valvoja ei tule konsulttisopimuksen perusteella urakkasopimuksen osapuoleksi , vaikka urakkasopimuksen ja sen liitteenä olevan rakennusurakan yleisten sopimusehtojen YSE 1998 : n perusteella valvojalla on urakkasopimukseen liittyviä oikeuksia ja velvoitteita .
Valvojan oikeudet ja velvoitteet suhteessa urakoitsijaan perustuvat urakkasopimukseen , ja valvojan vastuu perustuu puolestaan konsulttisopimukseen ja Konsulttitoiminnan Yleisiin sopimusehtoihin KSE 2013 : n , joissa valvojan tehtävät ja vastuut on kirjattu urakkasopimusta laajemmin . Mielenkiintoisen linjauksen valvojan vastuusta rakennuttajaa kohtaan on tehnyt Helsingin hovioikeus 11.10.2016 antamallaan tuomiolla , joka on lainvoimainen . Tapauksessa valvoja tuomittiin maksamaan vahingonkorvauksena yli miljoona euroa törkeän laiminlyönnin perusteella , vaikka valvojan vastuun ylirajaksi oli sovit tu sopimuksen mukainen palkkio kaksinkertaisena , eli määrältään alle satatuhatta euroa . Tapauksen urakoitsija oli mennyt konkurssiin .
YSE 59.1 §: n mukaisesti urakkasopimuksissa yleensä rakennuttaja nimeää valvojan ja sopimukseen kirjataan valvojan valtuutuksen rajat . Urakoitsijalla on valvojan nimeämisen jälkeen , YSE 59.2 §: n mukaisesti , oikeus kääntyä pelkästään valvojan puoleen urakkasuoritusta koskevissa ja valvojan toimivaltaan liittyvissä asioissa . Valvojalla on YSE 59.4 §: n perusteella oikeus antaa määräyksiä ainoastaan pienissä ja kiireellisissä urakkasuorituksen muutoksissa ilman kirjallista sopimusta . Muuten urakkasuoritusta ja -sopimusta koskevat muutokset edellyttävät rakennuttajan hyväksyntää ennen niiden suorittamista .
Ottaessaan urakka-alueen vastaan urakoitsija lähtökohtaisesti vastaa alueesta ja voi samalla myös päättää siitä , ketkä urakka-alueella saavat olla . Tästä lähtökohdasta poiketen YSE 61.1 §: n perusteella valvojalla on kuitenkin oikeus milloin tahansa käydä urakkakohteessa ja tarkastaa rakennustarvikkeet niiden valmistuspaikassa . Tarkastuksiin liittyen valvojalla on myös oikeus korvauksetta käyttää urakoitsijan mittaus- yms . laitteita .
Valvojan velvoitteisiin kuuluu huomauttaa urakoitsijalle viipymättä havaitsemansa urakkasuorituksessa oleva virhe . Vakavasta korjaamattomasta virheestä valvojan on huomautettava urakoitsijaa kirjallisesti . Tästä huolimatta YSE 62 §: n mukaisesti valvonta ei rajoita tai vähennä urakoitsijan sopimuksenmukaista vastuuta . Ainoastaan vakavasta havaitusta virheestä huomauttamatta jättäminen velvoittaa tilaajan vastaamaan tuottamuksensa mukaisesti aiheutuneista lisäkustannuksista ja vahingoista .
Lainsäädännössä valvojalle ei ole asetettu pätevyysedellytyksiä , eikä sellaisia aseteta myöskään rakennusluvissa . YSE 61.1 §: n perusteella valvojan tulee kuitenkin olla pätevä eikä valvojana saa toimia saman alan urakoitsija tai tämän palveluksessa oleva henkilö .
Valvonnan tavoitteita on urakkasuorituksen sopimuksenmukaisuuden varmistaminen , urakan ajallinen valmistuminen ja taloudellinen toteutuminen sekä urakkasuorituksella olevien virheiden ja puutteiden sekä mahdollisten muiden ongelmien ennalta ehkäiseminen . Valvoja toimii tavoitteiden mukaisesti rakennuttajan etujen turvaajana . Lisäksi valvojan keskeisenä tehtävänä on toimia yhteyshenkilönä rakennuttajan ja urakoitsijan välillä . Valvojan tehtävistä on olemassa myös Rakennustieto Oy : n ohjetiedostona mm . Talonrakennustyön työmaavalvonnan tehtäväluettelo , jossa on lueteltu ajallisen , teknisen , taloudellisen valvonnan sekä dokumentoinnin vaatimuksia .
Rakennusurakoissa myös suunnittelijoilla on oma valvontavastuu . Se on valvojan valvonnasta erillistä , mutta sillä täydennetään urakan kokonaisvalvontaa . YSE 61.2 §: n mukaisesti suunnittelijoiden valvonta kohdistuu suunnitelmien valvontaan ja niihin liittyviin mahdollisiin lisäohjeisiin . Suunnittelijoilla ei ole kuitenkaan oikeutta määrätä tai sopia muutoksia urakkaan . n
4 – 5 / 2017 kita 67