Palstalla Eversheds Asianajotoimiston kiinteistöryhmän asiantuntijat vastaavat aiheeseen liittyviin kysymyksiin .
TIMO A . JÄRVINEN ASIANAJAJA , OSAKAS EVERSHEDS ASIANAJOTOIMISTO OY
Asunto-osakeyhtiössä on kaksi rappua , joista vain toisessa on vuonna 1923 asennettu hissi . Molempien rappujen asukkaat maksavat yhtiövastiketta neliöperusteisesti . Hissi vaatisi perusteellisen pintaremontin . Onko asiaa mahdollista järjestää niin , että kulut hissin korjauksesta allokoitaisiin vain niiden osakkaiden maksettavaksi , jotka asuvat hissillisessä rapussa ? Entä miten kustannukset jaetaan , jos hissittömään rappuun halutaan asentaa kokonaan uusi hissi ?
HISSIN KORJAUS JA KUNNOSTUS . Hissin korjaaminen entiseen asuunsa on yhtiön hallinnassa olevien yleisten tilojen kunnossapitoa . Yhtiö teettää korjaukset , mutta ellei yhtiöjärjestyksessä ole muuta sovittu , kaikki osakkeenomistajat vastaavat yhtäläisesti kustannuksista . Osakas on jo ostaessaan osakkeen ollut tietoinen siitä , että maksaessaan vastiketta hän osallistuu kaikkien yhtiön vastuulla olevien rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapidon kustannuksiin . Hissin pintaremontin kustannuksia ei siis voida allokoida vain hissillisen rapun osakkaiden maksettavaksi .
UUDEN HISSIN JÄLKIASENNUS . Rakennettaessa kokonaan uusi hissi asuintalon rappuun sen kustannukset jaetaan asunto-osakeyhtiölain 32 §: n 3 ja 4 momenttien mukaan asennuksesta hyötyvien osakkaiden kesken siten , että kustannusten jakoperusteena on yhtiövastikeperuste kerrottuna osakehuoneiston kerroksella , joka määräytyy porrashuoneen sisäänkäynnin perusteella . Näin ollen ne osakkaat , jotka todennäköisimmin käyttävät hissiä päästäkseen asuinhuoneistoonsa ja siten hyötyvät siitä eniten , myös vastaavat suuremmasta osasta kustannuksista kuin esimerkiksi toisen kerroksen asukkaat , joiden asuntoon pääsemisen kannalta hissi on harvoin välttämätön tai tarpeeton .
Miten taloyhtiö ja muut osakkaat voivat vaikuttaa osakkaiden hallinnassa olevien parvekkeiden ja piha-alueiden käyttöön ?
TUPAKOINTI . Asunto-osakeyhtiö voi 1.1.2017 alkaen hakea kunnalta tupakointikiellon määräämistä asunto-osakeyhtiön rakennuksen huoneistoihin kuuluville parvekkeille ja huoneistojen käytössä oleviin ulkotiloihin . Tupakointikiellon edellytyksenä on , että kiellon alaisista tiloista voi niiden rakenteiden tai muiden olosuhteiden vuoksi kulkeutua tupakansavua toiselle parvekkeelle , toiseen huoneistoon kuuluvan ulkotilan oleskelualueelle tai toisen huoneiston sisätiloihin . Yksittäinen osakas ei voi hakea tupakointikiellon määräämistä . Asunto-osakeyhtiön on kuultava hakemuksessa tarkoitettujen osakehuoneistojen haltijoita ennen päätöksentekoa .
MUUTOSTYÖT . Parveke , jolle on kulkuyhteys vain osakehuoneiston kautta , kuuluu osakehuoneistoon . Jos piha-alueen hallinnasta on määrätty yhtiöjärjestyksessä , se kuuluu samalla tavalla osakkaan hallinnassa olevaan tilaan kuin osakehuoneisto , ja osakkaalla on näin ollen oikeus teettää muutostöitä sekä parvekkeellaan että hallinnassaan olevalla piha-alueella .
Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa osakkaan suorittamille muutostyölle ehtoja , jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle . Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi myös kieltää muutostyön , jos työn suorittaminen olisi aiheutuva haitta ja muutostyön suorittavalle osakkaalle koituva hyöty huomioon ottaen kohtuutonta . Ehtojen asettamiseen tai kieltämiseen saattaa oikeuttaa esimerkiksi sellaisen laitteen tai rakennelman asentaminen , joka vaikuttaa olennaisesti kiinteistön ulkonäköön tai heikentää toisten osakkeenomistajien hallussa olevien tilojen käytettävyyttä tai arvoa . Tällainen muutostyö voi olla esimerkiksi suuren pihakeinun rakentaminen tai korkeiden puiden istuttaminen . Yhtiölle ja muille osakkeenomistajille aiheutuvaa haittaa tulee arvioida suhteessa muu-
42 kita 1 – 2 / 2017