JLUS Background Report - Page 221

5.14 Land Use (LU) comprehensive plans which are land use documents that broadly establish a  vision, goals, policies, and implementation activities for a jurisdiction over a  long range period of time, typically ten to twenty years, to promote  compatible land use, guide growth and logical development.  The basis of land use planning and regulation relates to the government’s  role in protecting the public’s health, safety, and welfare.  Local jurisdictions’  general plans and zoning ordinances can be the most effective tools for  preventing or resolving land use compatibility issues.  These tools ensure the  separation of land uses that differ significantly in character.  Land use  separation also applies to properties where the use of one property may  adversely impact the use of another.  For instance, industrial uses are often  separated from residential uses to avoid impacts from noise, odors, lighting.  Local jurisdictions ’comprehensive plans and zoning ordinances are the most  effective tools to avoid and resolve land use compatibility issues.  These tools  ensure similar and compatible land uses are properly located and can co‐exist  while separating land uses that differ significantly in use and potential  nuisance.   Key Terms Sensitive Land Uses.  In terms of compatibility assessment, sensitive land uses  are uses that are susceptible to, and effected by, nuisances such as noise,  dust and air pollution.  Sensitive land uses typically include residential areas,  hospitals, convalescent homes and facilities, schools, libraries, churches,  recreational areas, and other similar land uses.  Floor Area Ratio.  The floor area ratio (FAR) is the total square feet of a  building divided by the total square feet of the lot the building is located on.  The FAR may provide a more refined and adaptable measure of intensity than  building coverage. It expresses in one measure, instead of several, the  mathematical relation between volume of building and unit of land, and  potentially allows greater flexibility for development.  FAR is used by local  governments in zoning codes. Higher FARs are indicative of more urban  (dense) construction.  Technical Background Land use planning around military installations is similar to the process for  evaluating other types of land uses.  For instance, local jurisdictions consider  compatibility factors such as noise when locating residential developments  near commercial or industrial uses.  As the land between local municipalities  is developed – or the land between a local municipality and the perimeter of  a military installation is developed both entities are affected.  New residents,  tenants, or building owners are typically not fully aware of the implications of  locating in close proximity to an active military installation and / or training  area.  Imaginary Surfaces.  The term imaginary surface refers to the areas  surrounding a heliport or airfield that must be kept clear of objects that  might pose a safety threat to aviation activities.  A man‐made or natural  object that projects above an imaginary surface is an obstruction.  Land Use Planning.  Land use planning stems from the Supreme Court  decision of Euclid vs. Ambler which enabled jurisdictions to regulate land use  through zoning land in order to protect the public’s health, safety, morals,  and welfare.  Zoning is a land use regulation tool used by local jurisdictions  that generally controls for use, density, intensity, building heights, and  setbacks on a parcel or lot.  Most states, like North Carolina, enacted  enabling legislation for local jurisdictions to also create and adopt  Background Report  Among the most pressing factors causing incompatibility with installations  containing a military airfield and weapons training are the proximate areas of  encroaching development, as well as off‐installation light pollution from that  development which may impact the military operations. The development of     Page 5.14‐1