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全球论 World
February 22, 2018
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1 二手房越来越少 2 房产价值越来越高
全美独立屋价格去年第四季按年上涨 5.3%。 在该组 据美国房地产估值公司 Zillow 统计，2017 年，全美
织调查的 177 个地区中，有 15% 的地区出现双位数的价 房地产库存价值增加了 6.5%，换言之，约为 2 万亿美元。
格上涨，高于第三季的 11%。 就业成长带动住房需求， 如今，全美房地产价值达到 31.8 万亿美元。
美国的房价一直在稳步上涨。虽然房价自 2011 年以来上
涨 48%，但收入仅成长 15%，使得许多潜在买家望房兴叹。
美国地产经纪协会首席经济学家 Lawrence Yun 在
声明中表示，价格持续上涨“对于房主而言无疑是好消息，
特别是对那些曾经处于负权益状况的人来说。然而，过去
10 年新建住房的短缺确实给当地市场带来了负担，并使
得购房变得难以负担。”
数据显示，包括独立屋和公寓在内的二手房销量在第
四季度增长 4.3%，季节性因素调整后折年率达到 562 万
套。截至去年底，待售二手房只有 148 万套，同比下降
10.3%。
房价最高的市场是加利福尼亚州 San Jose，那里房
价平均值是 127 万美元；其次是加州的旧金山和 Irvine、
檀香山和圣地亚哥。
美国房地产升温反映在股市上，地产股的表现超过标
普 500 的平均表现。去年全年美国地产股涨了 75%，几
乎是美股平均收益率的四倍。
对美国楼市来说，有很多积极因素，其中最重要的是
美国两大世代的强劲需求。千禧世代逐渐进入买房的年纪，
婴儿潮世代逐渐退休，寻求更好的居住条件。
强劲的市场需求，造成美国房地产供不应求。房子一
建好，就被卖出去了。
美国房价最高的地方集中在大城市。洛杉矶的房地产
市场总值已达 2.7 万亿美元，位列全美第一；纽约紧随其
后，房地产市场总值为 2.6 万亿美元。在美国，排名前十
位的城市房地产市场总值之和为 11.3 万亿美元，约占全
美房地产市场的 36%。
3 一个房产 40 人竞价
房 产 信 息 网 站 Redfin 在 今 年 一 月 份 发 布 报 告 称，
2017 年底，美国在售房屋数量较上一年同期骤降 17 万。
该机构的经济学家预测，低库存的现状会在 2018 年继续，
并且将连续第四年影响美国房地产市场走势。
一线地产经纪深切感受到实际影响，Alain Pinel 国际
业务发展负责人 Michi Olson 表示：“我们并没有足够的
房子去销售，有时候一套刚挂牌的房子，不到 1 周就卖出。”
他们的业务主要集中在旧金山和硅谷一带，近一年里，这
里的市场状况可以用疯狂来形容。
一处房产平均 3 个潜在买家？旧金山和硅谷绝对不止
这个数字。最夸张的时候，曾有一处房产有 40 位竞价者。
最后地产经纪不得不和一线销售人员说，不要再推销这处
房产了，真的没办法处理。
对开发商和经纪人而言，低库存似乎一点儿都不影响
他们的生意，得益于高涨的价格，他们还能拿到更高的销
售佣金。但这似乎忽略了另一点，跟不上持续上涨的房价，
买家的购买力最终疲软，最终导致市场需求的萎缩。