EB5 Investors Magazine | Page 41

EB-5股权发行的财
务尽职调查
作者： 茹比•奇玛 Rupy Cheema、克特•罗伊斯 Kurt Reuss

越来越多的投资者认识到由第三方对EB-5股权发行进
行尽职调查的重要性。虽然尽职调查没有固定的构成要
素，但是行业内还是有一些普遍的标准。EB-5尽职调
查需要对财务风险进行评估，因为财务风险往往反映投
资者获得资金回报的可能性。此外，EB-5尽职调查还
需要对移民风险进行评估，也就是投资者获得永久绿卡
的可能性。
本文主要讨论分析财务风险时需考虑的几个关键因
素，包括商业计划和支持文件，以及对投资优势、劣势
和风险的识别。
流程
尽职调查的第一步是取得EB-5股权发行文件和相关重
要材料，并进行全面审核，从而了解项目商业模式并分
析管理层对商业计划的执行能力。
财务可行性分析包括预测性财务报表审查、资本和债
务要求、资金来源和使用、债务清偿条款、现金流量表
预测、投资预期收益率、投资退出策略以及抵押物要
求。很多EB-5投资涉及工程项目，需要将EB-5投资者
的资金贷款给开发商，因此本文将在此详细论述关键的
贷款条款。
组织结构
工程项目涉及多个复杂的合作关系以及多个独立的法
人实体。投资者必须明白这些实体之间的关系，并了解
EB-5投资者的资金将如何投入到项目中创造就业。例
如，借款实体可能不是开发商，而是一个空壳公司或控
股公司，或者借款实体可能完全不持有任何资产。尽职
调查应当提供详尽的组织结构
图，明确的反映工程完工
后的运营实体以及资
产持有实体。

贷款文件及抵押物
贷款协议
在工程项目中，EB-5投资者通常向一个新商业企业进
行投资，进而为项目提供贷款。尽职调查应当认真审
查贷款协议，了解关键的贷款条件，如利率、利息支
付时间表、过期罚金率、贷款展期和留置权条款。
优先权
在很多情况下，一级优先贷款优于低级贷款。因为如
果开发商发生违约，低级贷款人将承担纠正违约行为
的责任，以保全其投资（而EB-5投资者不具备纠正违
约行为的实际能力）。
贷款锁定期
在贷款锁定期内，开发商不能提前偿付贷款，从而满
足移民局对“投资必须具备风险”的要求。在I-829
被批准通过之前，EB-5投资者必须维持其在项目中的
投资，因为提前偿还贷款并返还投资将会导致I-829
申请无效。
贷款展期
如果贷款协议允许贷款展期，那么将会产生以下问题：
1. 贷款展期的贷款利率会增加吗？
2. 如果利率增加，什么个人或实体将从中获利？
3. 新商业企业的管理者有权自行决定批准贷款展
期吗？投资者将参与决策吗？
担保协议
担保协议将规定贷款方享有的关于抵押物的权利和对抵
押物的描述。贷款方（新商业企业）必须在适当的政府
部门（通常是州务卿办公室）对担保协议或UCC-1财
务报表进行备案，以告知公众贷款方对抵押物的权利。
如果借款人将同一资产抵押给多个贷款人，那么第一个
进行备案的贷款人将拥有最优先的权利。
债权人协议
债权人协议是所有债权人共同订立的一份协议，对留
置权以及各债权人获得偿付的优先权和义务进行了说
明。债权人协议可以包括在破产时赋予二级贷款人选
择获得一级贷款人权利的收购权。
租赁资产
如果开发项目所在的土地是租赁的而不是自有的，那
么抵押物可以是该租赁资产的担保权益。根据租赁权
益，在违约事件中贷款人可以获得开发商所有的权
利，但是不能获得产权。
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