EB5 Investors Magazine - Page 71

背景及负责人资料应在商业计划书的简介部分陈 述。由于区域中心和其团队的经验和知识相当重 要,因此移民移民中介应调查区域中心之前赞助 的项目,并获取关于区域中心负责人和活动的额 外信息。移民移民中介可以通过网络搜寻与区域 中心先前项目及区域中心负责人相关的文章。 此外,一个由专门从事EB-5项目和业界口碑好 的经济学家、移民律师、证券律师和商业计划书撰写人 员组成的团队是很重要的。他们能够确保项目的每个要素 都能满足美国移民局提出的法规要求。这些专家成员能使 投资人在申领永久绿卡的过程中减少很多障碍。所有这些 相关方应当分工明确,并且他们的简历应包括在商业计划 书中,或作为附件文件供评审。 此外还要注意到,一旦移民中介有机会详细审核商业 计划书,他(或她)对计划书中的所有材料内容进行审核 也是很重要的。这包括第三方通过AIA协议和施工投标书 审核施工成本,并且通过市场调研或其他第三方报告审核 收入和开支的预算。 用于支持商业计划书的内容的文件越多,移民中介向 他的投资人呈交项目时的底气就越足。 并非所有岗位都平等 移民中介主要关心的是他(或她)如何使投资人确信 他们有很高的可能性获得绿卡。为了使投资人获得绿卡, 他们投资的项目必须为每个投资人创造至少十个全职岗 位。所有EB-5商业计划书中应当有一部分专门介绍如何创 造就业岗位,介绍中要阐述项目将创造的就业岗位总数。 作为创造就业岗位的一部分,好的项目通常提供更多就业 岗位作为缓冲,以确保投资者获得绿卡的安全。销售项目 时提供就业缓冲区的重要性不再是有经验移民中介的商业 秘密。而今,大多数移民中介认识到当评估一个项目就业 机会保证时,每个投资人创造十个以上就业岗位是非常重 要的,并且,能否提供20%或更高的就业缓冲岗位已成为 移民中介评估项目的行业标准。项目的就业缓冲岗位通常 是30-50%或更高比例。但是,大多数有经验的移民中介认 为,并非所有的就业岗位都是平等的。 建筑就业被认为更安全,因为使用创造这些岗位所用 的施工开销有更高的可能性达到要求。项目削减开发成本的 现象很少见,产生不可预见的额外费用在建筑行业十分常 见。人们认为通过运营项目产生岗位的变数更高,因为创造 那些岗位所需的收入大多受市场影响。例如,在酒店项目 上,预期收入取决于最低入住率及日均房价。这些因素的负 值将导致低收入,从而导致创造的就业岗位也低于预期。 因此,一个有经验的移民中介将基于项目在施工和 运营时所创造的就业机会的比率来计算就业岗位的缓冲空 间。项目通过施工创造足够就业岗位(以满足每个投资人 10个就业岗位的要求),同时提供运营就业岗位实现就业 缓冲,被认为比那些需要借助运营提供就业岗位达到至少 10个就业机会更安全。如果一个项目可以通过施工创造足 够岗位来支撑所需要的就业机会,同时通过施 工还有额外的岗位以支撑每个投资人的缓冲岗 位,可以被认为是十分可靠的项目。此类计算 通常不包括在商业计划书或经济分析中,但是 移民中介需要有能力从文件中提供的数字推算 出该信息。例如,任何项目都应该将投资人数 量列在商业计划书上,并且通过项目施工和运营 创造的岗位数量也应列出。如果商业计划书未包括 此信息,移民中介将不得不参考经济分析,经济分析里应 提供施工岗位和运营岗位的具体构成。之后他们将基于项 目所需要的投资人数量分别计算有多少岗位是来自施工岗 位和运营岗位。 退出时机的选择 移民中介关心的另一个问题是如何让投资人在合法的 程度上收回资金。因此,移民中介对强有力的资金退出策 略和最大程度上使投资人收回资金的项目感兴趣。EB-5商 业计划书应包含资金退出策略的内容,描述开发商如何致 力于在规定时期结束时返还投资人资金。通常,一个有吸 引力的资金退出策略将包括从金融机构或联邦政府进行再 融资。 如果一个项目在商业计划书的资金收回策略部分提供 再融资,有经验的移民中介可能要求看到特定金融机构有意 向按照特定条件为项目提供再融资的证明文件。有时,开发 商可能提供信贷机构的意向书,表达该机构对将来再融资给 该项目感兴趣,前提是项目需达到预期的盈利水平。信贷机 构可能会在很多情况下出具意向书。一般来说银行会为项目 出具意向书,但是银行会对项目进行尽职调查,在了解了项 目所属行业、开发团队和运营人员的能力进行了解以及开发 商的金融关系和其他因素以后,如果认为该项目的预期指标 可以完成,银行就会出具意向书。对于移民中介来说,意向 书的价值是提供额外的担保,证明项目已由美国金融机构审 核,初步确定项目可以顺利完成。 由于不能保证一旦项目完成,机构将完成再融资。 当评估一个项目对他们的投资人来说是否是安全选择时, 意向书极受有经验的移民中介重视。因为意向书一般不是 EB-5商业计划书的一部分,有经验的移民中介知道如何获 取意向书或其他文件来确定资金收回策略的可行性。 确定资金收回策略可行性的其他文件包括“稳定价 值”评估以及负债股权比率的解释以及它会如何影响再融 资的可行性。 涉及到房地产的项目评估应通过所在州许可认证的评 估员或聘请到拥有评估证书和房地产咨询最高职称的大型 房地产服务公司进行。移民中介在评审项目提供的评估方 案时,应抽时间研究进行评估的个人和公司,以 确保他们 拥有提供相关服务所需的执照和证书。 此外,一些具体项目符合美国联邦政府的住房及城 市发展项目的再融资条件。美国住房及城市发展部(U.S. Housing and Urban Development)提供低利率贷款和 EB5INVESTORS.CN 69