EB5 Investors Magazine Volume 4, Issue 2 - Page 9

房地产开发商正越来越多地以 EB-5 为渠道筹措项目 资金。其灵活性、经济条件(即利润率、还款条件)和 一般信贷条件(即融资和契约条款)使得 EB-5 对于 项目而言成为几乎所有其他类型资金来源的替代方案, 且极具吸引力。 纽约大学史登商学院的一项报告 1 表明,大多数项目 中的 EB-5 资金都是以项目贷款而非项目股权投资的 方式配置的,报告还称该趋势已经持续了数年之久。 门户城市也有类似情况,但中国投资者还未意识到,奥 马哈的高安全性交易要比在纽约的风险交易好, ” 他说。 Regional Centers Holding Groups 集团首席执行官 兼创始人 John Shen 同意 Foulger 的说法,并表示虽 然大多数投资者选择了夹层融资,“全球范围内有一定 相关知识的 EB-5 投资人倾向于高级贷款,因为他们 的目标是取得美国绿卡,因此在移民程序结束后获得 投资资金的偿还比获得高额回报要显得更为重要。” “典型情况下投资者获得的回报不足以抵消夹层贷款 通常,EB-5 资金是开发商口中的“次级融资”。次级融 带来的风险,”Shen 表示。如果高级贷款能作为一项 资是一种在偿付和拖欠抵押方面受项目高级贷款制约 投资,那么高级借款人确实会为投资者提供获得原始 的贷款类型。在 EB-5 项目中,典型情况下次级融资 投资返还的极大确定性。鉴于夹层融资存在更大的风 以 “夹层贷款”的形式构成,夹层 险,通过银行或其他传统借款机 融资通过抵押一部分拥有项目建 构获得的夹层贷款利息率通常可 造地房地产的商业实体的所有者 达到最高 15%。但由于 EB-5 投 权益来保障 ( 这本身并不是一种 " 全球范围内有一定相关知识 资的目的是移民,承担夹层贷款 房地产抵押,而是拥有房地产的 的 EB-5 投资人倾向于高级 风险的 EB5 投资者获得的回报 实体的抵押)。比如,通常要求一 贷款,因为他们的目标是取得 所反映的利润率只有 1% 到 3% 个开发商以股权形式提供项目总 之间。 美国绿卡 ..." 耗资的约 20%,另外 50% 的项 目开支通常来自以房地产作为保 高级贷款是银行或类似金融机构 障的建设贷款——高级贷款。 给公司或个人发放的债务融资义 务,通过借款人资产的第一留置权而保障,高级贷款 其余 35% 的项目耗资通过夹层贷款融资来获得。在 的这种留置权和支付权凌驾于在借款人或相关项目的 开发商无法偿还贷款的情况下,高级借款者能够取消 其他借贷义务之上。高级借款人以一种全款返还几率 房地产的赎买权,变成资产所有者,而夹层借款者能 最大化的方式来结构所有项目,通常对于夹层借款人 取消抵押所有者权益的赎买权,拥有并控制该房地产 和资金来源中的所有其他方都是不利的。这种贷款被 的所有者。 鉴于以上两种借款人在房地产上利益重叠, 认为比针对借款人的所有其他债权级别更高,也就是 借款人经常签订一个债权人间协议,以管理他们对房 说在项目陷入困境的情况下,高级银行贷款必须优先 地产享有的权利。 于其他利益单位第一个获得返款。 投资人偏向于哪种类型的投资? 夹层融资可以看作债务和股权融资的混合,赋予借款 人在开发商无法偿还贷款情况下取得拥有项目所在地 房地产所有公司的所有权或股权利益的权利。正如上 文所述,夹层借款人获得所有人权益的权利受高级借 款人的制约,并受债权人间协议的管理,债权人间协 议通常会限制夹层贷款人实施补救措施的时机和方 式。 “很多项目都使用了高级贷款, 但通常对于规模大一些的 项目来说,投资人常选择夹层融资途径,” Rosenberg & Estis, P.C. 律师事务所律师 EricOrenstein 说。 然而,HomeFed 公司副总裁 Chris Foulger 表示,越 来越多中国投资者在融资方面的知识正日渐丰富,“他 们中很多人对高级贷款都表现出了强烈的倾向性。” “在纽约交易中,对夹层贷款的倾向性依然很重,其他 由于高级银行贷款通常是通过借款人资产抵押来保障 的,若借款人无法履行其偿还义务,这些用于保障高 级银行贷款的资产可以进行出售,在其他债权方、优先 股东和普通股东获得任何偿付之前,优先用于全款偿 付高级贷款。Shen 表示,取得高级贷款为贷款资金应 对破产或抵押品偿还提供了最佳损失保护。若 EB-5 资金成为高级贷款的一部分,有了一份完善的商业承 销指南,失去投资资金的风险就将大大降低。 “然而,由于很多商业银行都在竞争市场,EB-5 投资 者通常很难成为高级贷款借贷方,”他说。“那些位置通 常都是属于商业银行的。” EB-5 资金不太适合作为高 级贷款,因为高级借款人的利润率较 EB-5 贷款更有 竞争力,而高级贷款被分配在通常要求建筑管理基础 设施的建筑分期放款中,而 EB-5 借款人通常不会做 出这样的要求。 EB5INVESTORS.CN 8