EB5 Investors Magazine Volume 4, Issue 2 - Page 62

的情况下,甚至可能会导致开发商放弃项目。从施工角 度而言,项目进度越超前,项目面临的风险越小,商业 计划书目标更可能会被实现。项目进度不仅对于项目 产生偿还投资者资金所需的现金流很重要,对于创造 EB-5 投资者 I-829 申请裁定中所必需的就业也特别 重要。 项目可能具有优良的特点,但是如果项目管理人缺乏 项目管理经验,则对此项目进行投资可能不是一个 明智的选择。大部分 EB-5 欺诈案例都与无经验的 EB-5 项目管理人管理的首个项目有关。如果项目管 理人没有任何 EB-5 项目业绩,则表示管理人的道德 品质尚未得到检验,其管理 EB-5 项目面临的特殊挑 战的管理能力也尚未得到证明。 过桥融资 请注意区域中心并不始终是项目管理人。近年来,众 多 EB-5 项目管理公司纷纷涌现,搜遍各类地理区域, 使用所谓的“过桥融资”是开始项目施工的一种特别有 以找到与 EB-5 融资相匹配的合 效的方式,同时可以为 EB-5 投 适项目,然后他们 “租用”一个经 资者提供最大数量的就业创造。 核准在相关地理区域中发起项目 美国公民及移民服务局在其 2013 年 5 月 30 日政策备忘录中明确 " 投资者在投资之前应对项 的区域中心,在该地理区域中设 了其关于过桥融资的立场,即项 目管理人进行背景调查, 这一 立项目管理公司,管理 EB-5 项 目。显而易见,当评估由独立公司 目可以使用短期 “过桥” 融资开工, 点很重要。" 运营的项目时,区域中心的业绩 随后使用 EB-5 资金替代此等短 根本不重要。关注点必须放在将 期 “过桥” 融资,过桥融资创造的 会负责日常事务的 EB-5 项目管 所有就业将会被完全计入投资者 创造的就业,即使 EB-5 资金是在项目开工后投入的。 理公司上。 开发商已经利用其自有资金 对项目进行大量股权投资 即使不是金融分析师,我们也不难理解,如果项目开发 商没有向项目投入任何自有资金,通过这种方式对冲 项目开发风险, 这将会影响投资者对项目的投资信心。 此外,交易中的债权人(大部分为 EB-5 投资者)始终 希望通过“股权缓冲”保护其投资。因为股权投资者会 先于债权人承担损失,大量股权将会帮助债权人抵御 商业计划书未达到计划目标造成的损失。另一个问题, 如果开发商没有利用其自有资金对项目进行投资,则 开发商会缺乏按时实施项目并将成本控制在预算以内 的动力, 因为在项目延误期间开发商的资金并未闲置。 发起人和开发商相互独立, 或项目受到第三方监管 若发起人和开发商是关联方,则资金被挪用的风险将 会增加。项目聘请的第三方监管公司通过独立监控项 目进度,向投资者提供关于项目施工状态和融资的定 期报告可以减小此项风险,减轻投资者的担忧。第三 方监管公司还可以监督流入和流出 EB-5 投资资金的 款项,以及 EB-5 项目是否符合 EB-5 投资基金对项 目进行投资的条款。 项目管理人具有良好的业绩记录 61 EB5 投资者杂志 当评估区域中心或项目管理公司的业绩时,不要完全 相信区域中心向潜在投资者提供的统计数据,要透过 现象看本质,这一点很重要。正如马克·吐温所说,“有 三种谎言:谎言、彻头彻尾的谎言,和统计数据。” EB-5 申请统计数据可能存在误导性,因为这些数据 并不会提及在投资者加入后失败的和被撤销的项目, 而且一些区域中心已经找到通过与美国公民及移民服 务局诉讼和调解从狭义的技术角度上使得 I-526 和 I-829 拒签消失的方法。 独立审查项目商业计划书 商业计划书包含关于竞争、市场和经济趋势、入住率、 现金流、再融资可能性等问题的多项假设条件。若区 域中心聘用了全国公认的完全独立的项目评估公司, 且该公司协作编制了商业计划书假设条件,则会减小 项目管理人在其商业计划书预测中过度乐观的风险。 项目资本结构中 EB-5 融资所占比例相对较低 项目对 EB-5 融资的依赖越大,项目无法产生足够的 资金确保项目顺利完工的可能性越大。目前,大部分 最优质的项目使用的 EB-5 资金在其总募集资金中所 占的比例不超过 25%,减小了融资不足的风险。 大部分优质项目会在向 EB-5 投资者进行发售之前获